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谁来接“恒大们”的烂摊子?

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【摘要】 1 上一周,颇不平静。 因为,似乎从下半年开始的楼市调控,开始有了转机。 这是一条未被官方证实的消息,被在我的朋友圈广泛传播。 某全国性大银行总行开会,布置了落实房地产贷款......

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上一周,颇不平静。

因为,似乎从下半年开始的楼市调控,开始有了转机。

这是一条未被官方证实的消息,被在我的朋友圈广泛传播。

某全国性大银行总行开会,布置了落实房地产贷款的相关工作。要点如下:

1、加大涉房贷款投放力度。

2、增加房地产项目储备

3、并购贷款不计入三道红线

4、加快投放按揭贷款

5、加强贷后管理

6、展期不算违约

7、预售资金监管有特殊需求的,由银行向央行申请后可以使用

8、中央巡视组检查以上事项。

当然,这已经不是最新消息了。

因为上周,很多媒体已经据此类似消息报道,结论是——中国楼市,已经到底了。

当然,也有一些媒体对此看空,认为冬天尚未过去,春天远未到来。

不管冬天春天,这一次富贵不想谈这些问题。

因为从这一则消息中,我却看到了另一个更加明显的趋势。

第一、对于国央企房地产商,已经开始准备为暴雷民企接烂摊子。

第二、但,努力不会白费,下一个楼市五年,一定属于国企。

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长期以来,我国政府对于央企经营房地产,一向本着是不支持的态度。

所以,国家一直在强调央企开发商市场退出令,就是若干家非房地或者建筑主业的国资委控制央企,要逐步退出房地产。

原则上,只留下列表格中的央企在楼市经营。

这道命令,从什么时候开始的。

2012 年,对,2012 年,你没有看错。从 2012 年,国家一直在强调这件事。

然而,十年了。

此事结果如何?

退出令颁布当年,14 家央企退出。但是,同年,另有 15 家央企获批保留地产业务。

于是,大家一看这是个能商量的退出令。所以,这几年来,除了极个别经营不善的企业退出,其他的都无动于衷。

不但,原有的央企不退出,很多原来的知名民企,也变成了红顶子企业。

比如,我们熟悉的万科,彻底变国企。

比如,我们熟悉的绿城,民企变国企。

不但如此,在那个最疯狂的年代,央企也劈波斩浪。

2016 年,拿地资金的前 15 名,国央企占了 8 席,占据半壁天下。

原来,地王辈出,央企功不可没。

不,应该这么说,应该是各地楼市 " 去库存 ",国央企也功不可没。

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时间来到了 2021 年,当银行公布了我们所有熟悉的开发商。

我们才发现谁才是楼市中 " 活下去 " 的高手。

这是,2021 年上半年楼市三道红线的全国 50 强企业情况。

一条红线未踩的绿档开发企业,国央企占了一半。

更为神奇的是,在负债率最低的四家企业中,全部都是国企,而且都是央企。

而踩了一条红线的黄档企业,却只有一家国企。

最惨的红档企业,只有一家国央企——那个只知道 " 更高,更高,更更高 ",最终把自己资金链崩断的作死绿地。

2021 年,在所有出了问题的大型房地产商中,恒大、华夏、实地、蓝光、宝能、荣盛、泰禾、协信等,你几乎找不到国企,特别是央企的身影。

无外乎,网上有个调侃的段子。

问:2021 年,什么事情最幸福?

答:买了央企建的房子最幸福,因为不用三天两头去工地看,是不是停工了。

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不但如此,在下半年的土地第二次集中土拍流拍潮中,央企也起到了稳定局势,中流砥柱的作用。

就以我们熟悉的央企,中海地产为例:

9 月 28 日,深圳成功出让 21 宗地块,成交总价达 452.97 亿元,中海共报名 18 宗地,最终获取 4 宗地块,成交价达 127 亿,占当日拍地成交总价的 28%;

还值得一说的是这次拍地分配,中海第一名,保利第二名,深圳地铁第三名。

深圳成功出让 21 宗地块,民企仅拿地 4 块,国企和央企的拿地 17 块,成交价占比达 90%。

不但深圳如此,在各地中海也是斩将夺旗。

单 9 月来看,中海于深圳、广州、天津、南京分别耗资 127 亿、99 亿、85 亿及 80 亿获取了共 13 宗地块,其中在深圳、天津、南京三城集中供地中均拔得头筹,分别占到了出让总价的28%、30% 及 16%。

中海能如此凶猛,得益于其充足的现金流。

据统计,截止 2021 年上半年,中海地产持有现金达 1174.27 亿元,较年初上升了 6.3%;现金短债比 2.6;净负债率为 32.54%,处于行业较低水平;

不但是中海,在今年全国第二轮土拍中,大多数城市也是国央企占了 c 位。

青岛二次土拍中,金茂参与竞拍并拿地 8 宗,地块出让金合计为 35 亿元,拿地数量、金额均排在第一位。

济南历城区华山北片区 5 宗地块均被轨交集团收入囊中,市中区 4 宗地块也被市中城发获得,绿地也斩获先行区 3 宗地块。

天津二次土拍方面,中海地产在天津第二轮集中供地中斥资 85.4 亿元摘得市区 3 宗地块,成为拿地金额最多的房企。此外,中铁投资底价连拿 6 宗地块,成为此次拿地最多的房企。保利、北京城建、中建六局、绿城也各有斩获。

这样拿地产生了两个后果。

第一、国央企拿到了用低价拿到了好地,保证了利润,扩张了市场占有率。

第二、降低了土地流拍率,平稳了地价,起到了 " 稳地价、稳房价、稳财政 " 的另一个 " 三稳 "。

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好,我们谈回到文章开头,提到了银行通知。

对于未来房地产,我觉得最最重要的第三条——并购贷款不计入三道红线。

请问,对于现在这场由上而下的楼市调控来说。

最大的障碍的是什么?

第一、三道红线,一直勒下去,多少房地产公司,会成为下一个恒大?

第二、半死的 " 恒大 " 变成 " 全死 " 的恒大,多少项目烂尾,多少人闹事,谁来擦这个屁股?

第三、土地继续流拍,民企继续躺平,财政怎么办,楼市怎么办?

怎么办?怎么办?怎么办?

好在,我们有国企,我们有央企。

前三个月,我们已经见识了国企接盘第二轮土地集中土拍。

后六个月到一年,我们极大可能见识到国企接盘高杠杆且高土地储备,已经暴雷或者预备暴雷开发商。

但,这绝不是一个人的战斗。

所以,才有了那一句关键的话——并购贷款不计入三道红线。

因为,即使是中海,这个绿线最绿的央企,如果想全面接手那些已经暴雷企业中一家。

钱也是不够的,远远不够的。

所以,下面的动作,你可以看做,在大经济目标的前提下,国家给政策,银行给贷款,国企来干活。

毕竟,论产品,大部分的国企不如民企,论营销,大部分的国企不如民企。

但,论听话,国企一定强于民企,论放心,国企一定强于民企。

未来的一年到五年,中国楼市一定是 " 国进民退 " 的五年。

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