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链家:因营业调整 贝壳上海研发部门全员被优化

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【摘要】 10 月 11 日晚间,针对某社交网络平台上关于 " 贝壳找房(BEKE)上海研发团队全员被优化,裁员补偿为‘ n+3 ’ " 的传闻,上海链家相关人士回应 21 世纪经济报道记者......

10 月 11 日晚间,针对某社交网络平台上关于 " 贝壳找房(BEKE)上海研发团队全员被优化,裁员补偿为‘ n+3 ’ " 的传闻,上海链家相关人士回应 21 世纪经济报道记者:今年以来,行业环境发生较大变化,公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。对于此次调整涉及到的员工,将严格遵守国家劳动法等相关法律法规进行妥善安排,同时为其优先提供内部转岗机会。

公开信息显示,贝壳找房是链家地产在 2018 年推出的线上线下房产交易和服务平台,于 2020 年 8 月在纽交所挂牌上市。截止发稿时止,贝壳找房报 20.47 美元,涨幅 5.59%,市值 243.6 亿美元。

(作者:唐韶葵 编辑:李清宇)

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走向垄断的贝壳,与整顿中介的大锤赛跑

2020 年 8 月,成立仅两年的贝壳找房在美国上市,股价一路从 20 美元的发行价涨至近 80 美元,市值突破 900 亿美元,约人民币 6000 亿元,超越碧桂园、万科两家龙头房企之和。

如今从 80 美元到 20 美元,房产中介贝壳的股价正在经历雪崩。股价暴跌的背后,监管对中介的重拳正在不断打出。

贝壳不断上升的市场占有率,和监管连续落下的中介整顿大锤,究竟谁跑得过谁?

杭州:" 个人自主挂牌房源 "

8 月 18 日,杭州市住房保障和房产管理局宣布," 个人自主挂牌房源 " 功能正式上线 " 杭州市二手房交易监管服务平台 "。 据介绍,该功能打破了传统依赖中介机构的房屋销售模式,改善了二手房交易过程中买卖双方和中介机构房源信息不对称的弊端。

据悉,房东登陆上述平台后,完成个人用户实名注册后即可使用 " 个人自主挂牌 " 功能,而购房者完成个人实名注册后,可在 " 挂牌房源公示 " 栏内查询个人自主挂牌房源和委托经纪挂牌房源。

消息一出,市场上掀起了一场 " 去中介化 " 的讨论。有购房者认为,此举在确保房源真实可靠之外,更可以节约一笔中介费。或是受上述消息影响,8 月 19 日,贝壳股价暴跌 15%,收于 17 美元,8 月 20 日,贝壳股价再次下跌 5.3%,收于 16.11 美元,股价距离历史高点,已经跌去 80%。

不止杭州,今年 6 月,深圳市房地产信息平台的 " 便民服务 " 一栏,出现了 " 二手房交易系统 "。" 二手房交易系统 " 的功能主要有三项,包括找中介买房、找中介卖房以及自助卖房。不过该系统很快被撤下,尽管业内人士称这个系统此前一直存在,住建局只是做系统升级,但却引发 " 中介工作将会被替代 " 的话题讨论‘。

" 业主自挂房源不等于房东直售,两者有根本区别,业主个人挂牌只是多了一个房源展示的渠道 ",空白研究院创始人杨现领表示。

杨现领认为,业主自挂房源不等于唯一渠道或者是独家房源,业主仍可选择中介公司,多家挂牌全网展示,杭州的做法可以理解为一项政府的便民措施,让业主多一个选择。

事实上,杭州此次推出的业主自主挂牌功能早在 2016 年平台上线时就已推出,此次有关部门对其进行升级完善,旨在打击房地产中介 " 假房源 "、高昂中介费等问题,响应 7 月份八部委持续政治房地产市场秩序的要求。

平安证券表示,短期看,杭州业主自主挂牌对房产中介冲击有限。首先,购房为低频大额交易,个性化需求极强,且涉及签约流程、税费缴纳等复杂操作,购房者难以简单通过政府二手房平台选购,仍需中介提供相关咨询服务。

其次,由于自主挂牌需要业主自行拍照、录入政府二手房平台,同时开放个人信息、 频繁接受购房者咨询,整体流程远比由中介销售更为繁杂,叠加国内购房费用主要由购房者承担,一定程度上将影响业主自行挂牌意愿,进而降低平台对购房者的吸引力。

长期来看,政府房源平台对中介行业影响程度仍需关注后续配套措施,若政府强制要求业主挂牌,并通过第三方机构为购房者、售房者提供税费等全流程技术服务,传统中介模式或将迎来较大冲击。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对网易财经表示,业主和购房者直接交易不太可能实现。房产交易不是去商店买商品,它涉及到很多环节,本质上是一种法律行为,背后有很多需要证实和证明做背书,专业性比较强,需要中介提供更多服务,专业的人干专业的事情,这是一个趋势。

北京:房产经纪不得做转租

如果说杭州的个人自主挂牌房源,象征多过实质,北京住建委的态度则亮出了鲜明的态度,为房产中介划定了业务的边界。

针对房产中介的政策调控仍在继续。8 月 24 日,北京市住房和城乡建设委员会官网发布《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》,并公开向社会征求意见。意见稿中明确指出住房租赁企业可以提供转租服务,房地产经纪机构不得提供转租服务。

有分析认为,这或将影响链家、自如、我爱我家等公司先收集房源再包装出租业务。

事实上,房产中介背景的租赁公司垄断大量房源,已成为一线城市的普遍现象,同时,甲醛房、加价房、每年重复收取中介费、服务费等问题,已成为北上深杭租客挥之不去的枷锁。

对此,自如回应称,自如是独立发展的住房租赁企业,并非房地产经纪机构,工商信息中有明确的 " 住房租赁经营 " 资质,符合《条例》要求,可以提供转租服务。

但是,北京住建委的上述政策,究竟会以怎样的形式落地?对这些房产中介来说,目前仍是未知之数。

政策调控不断升级,以贝壳为代表的房产中介会否成为下一个新东方?

李宇嘉对网易财经表示,房产中介和教培存在不同,贝壳作为行业龙头,它对行业的贡献有目共睹,贝壳在保障真房源、打击假房源,规范二手房交易流程,打造 ACN 模式(经纪人合作网络)避免行业的恶性竞争等方面,做出了贡献," 对于贝壳等龙头房产中介来讲,绝不是下一个教培,现在二手房最重要的是要有一个行业龙头来承担社会责任 "。

李宇嘉认为,贝壳未来上一个台阶的最关键因素是,要能给行业秩序的完善和公共基础设施的建立做最大的贡献," 贝壳的前景还是非常好的,关键看他怎么认识这一次的挑战 "。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在谈到中介行业前景时表示,行业需要不断研究新情况,尤其是业务模式和相关的市场风险。

业绩拐点:毛利仍超开发商

8 月 12 日,贝壳发布的 2021 年上半年财报显示,贝壳 2021 年上半年实现营收达 449 亿元,同比增长 64.59%;净利润 21.74 亿元,同比增长 35.27%,调整后净利润为 31.4 亿元。

上半年财报表现亮眼,但贝壳股价却在业绩发布后连续两个交易日下跌。其中,8 月 13 日,贝壳大跌 9.5%,收盘报 17.8 美元,与去年 8 月 13 日上市首日 37.44 美元的收盘价相比,已经腰斩。

二季度,贝壳营收 242 亿元,同比增长 20%,净利润 11.2 亿元,同比减少 60%。贝壳预计,三季度营收在 145 亿元至 155 亿元之间,同比下降 24.6% 至 29.4%。此外,二季度贝壳的毛利率为 22.1%,较 2020 年同期下滑十个百分点,去年同期的毛利率为 32.5%。

贝壳表示,毛利率下滑有三点原因。其一,2020 年毛利率较高,因为新冠导致 Q1 业务挤压至 Q2;另外,2021 年 Q2 二手房交易受市场降温措施影响,对净收入贡献相对较低;此外,2021 年 Q2 新房交易由关联代理及其他销售渠道完成的比例增加。贝壳方面解释称,毛利率的同比下降主要是由于收入结构性变化,新房交易服务占比提升。同行的数据来看,2019 年至 2020 年,我爱我家的毛利率分别为 30.5%、22.86%。

从产业链数据来看,贝壳与我爱我家的毛利率水平,尽管有所下滑,但实际仍然超过了大量前 50 强的房地产开发企业。

在贝壳二季度的营收结构中,二手房交易服务营收为 96 亿元,同比仅增长 4%,新房交易服务营收为 139 亿元,同比增长 32%,新兴服务和其他服务营收为 6.6 亿元,同比增长 51%。

可以看出,二季度,贝壳二手房交易增长几乎停滞,这也是贝壳首次出现单季度二手房服务营收低于新房交易服务营收的情况。新房交易维持上涨,新型服务和其他服务虽大幅增长,但基数低,能否成为新的增长引擎还是未知数。

出现上述变化的原因,与今年以来各地出台以稳地价、稳房价、稳预期为目标的调控措施有很大关系,包括限贷、限购、限价、贷款审批周期加长和贷款利率提高等。特别是二手房交易正成为房地产调控的主战场。

今年 2 月,深圳率先发布二手房指导价,成都、西安、宁波、无锡、上海等城市也出台政策管控二手房房价。同时,多地出现个人住房贷款紧张、利率被抬高的情况,杭州、合肥、南京、武汉、重庆等城市出现二手房大面积停贷的现象。

3.5 万亿,12%-13%

今年以来,由于金融紧缩,市场调控导致二手房交易量大幅度下滑,这对贝壳传统的盈利渠道是重大的打击。

二手房指导价成效已经显现。以深圳为例,数据显示,今年上半年深圳二手房网签套数 30505 套(含自助),同比下滑 48%。到了 7 月,深圳二手房网签套数 3313 套(含自助),虽然环比 6 月有所增加,但比去年二手房网签量最高值的 7 月下跌了 84.5%。

深圳二手房市场降温,对中介行业造成冲击,甚至曝出 " 关店潮 "、" 离职潮 " 消息。深圳市房地产中介协会近期发布的调研数据显示,在 798 家机构合计 4161 间门店中(全市总量的近六成),104 间门店已关闭且已办理工商注销,220 间已暂时停业但未办理工商注销。深圳市房地产中介协会预计,现阶段深圳中介门店关停总量应在 500 余间门店(含未备案),占全市中介门店的比例小于 10%。

7 月 24 日,教培行业因 " 双减 " 政策落地,教育机构集体重挫。而就在 " 双减 " 政策发布的前一天,7 月 23 日,住建部等八部委发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,其中提到一些乱象直指房产中介,包括发布虚假违法房地产广告,发布虚假房源信息;捂盘惜售,囤积房源;挪用交易监管资金;套取或协助套取 " 经营贷 "" 消费贷 " 等非个人住房贷款用于购房;协助购房人非法规避房屋交易税费;违规收取预付款、" 茶水费 " 等费用,变相涨价等。当日,贝壳股价暴跌 10.9%。

除了明确落地的政策,市场上关于限制中介费率的传闻给中介行业增加了更多不确定性。7 月底,一则关于 " 二手房中介费不得超过当地社平工资的三倍 " 传闻流出,目前各家中介费尚未出现变动。但若传言属实,房屋中介费将从以往房屋总价的 2%-3% 下降至万元左右,这对房产中介的商业模式、盈利逻辑将带来冲击。

举个例子,以一线城市一套成交价 500 万的二手房计算,房子的中介费在 10 万至 15 万,如果按照 2020 年北京平均工资 12160 元 / 月计算,中介费仅为 36480 元。

中介费大幅减少,导致中介机构收入锐减,事关行业生死。贝壳 CFO 徐涛表示,传闻是假消息,截至目前,没有收到关于限制住房交易佣金费率的信息。

作为国内最大的房地产交易平台,贝壳还面临着由规模扩张引发的垄断质疑。贝壳的交易额和市场份额不断上升。据贝壳招股书披露,2019 年贝壳的总交易额为 2.13 万亿元,根据 CIC 报告,2019 年中国住房市场的营业额为 22.3 万亿元,贝壳的市场占有率接近 10%。

2020 年贝壳平台总交易额突破 3.5 万亿元人民币,同比增长 64.5%。贝壳 CEO 彭永东此前透露,贝壳在 2018 年的市场份额只有 5.3%,2019 年的市场份额为 9.1%,2020 年的份额为 12-13%,未来还有很大的增长空间。

今年 4 月 10 日,4 月 10 日,市场监管总局针对阿里巴巴存在的 " 二选一 " 垄断行为,对其罚款 182 亿元。随后,58 同城创始人姚劲波公开指责贝壳涉及垄断经营," 房产交易领域有更明目张胆地二选一包装成自愿,强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳找房 40 亿元 "。

早在 2018 年,58 同城就曾联合我爱我家、中原地产、21 世纪不动产等房屋中介成立 " 反贝壳联盟 "。2019 年以来,金华、绍兴、南昌等多地陆续出现房产中介抵制贝壳的 " 反壳联盟 "。

对于是否涉及垄断的争议,贝壳方面在今年二季度业绩会上回应称,目前未接受任何与反垄断问题相关的正式检查,已及时提交自我检查报告。

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