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有若干“好小区”被物业糟蹋了?

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【摘要】 市场越静淡,"软实力" 就越重要。 1 同志们,昨天一上班,我被吓到了,然后又气笑了。 事情是这样的,昨天早些时候我看到一个 7 秒钟的视频: 截图略糊......

市场越静淡,"软实力" 就越重要。

1

同志们,昨天一上班,我被吓到了,然后又气笑了。

事情是这样的,昨天早些时候我看到一个 7 秒钟的视频:

截图略糊,莫怪,不过还是可以清楚的看到,一栋高层居民楼几乎要整个 " 裂开了 ";

视频结尾还拍到楼底下的人员带着红色安全帽,在焦急的打电话;

当时,我马上联想到以前的楼脆脆、楼倒倒事件,这种事情可不能开玩笑;

一时间,群里各种风言风语开始传;

有指责开发商偷工减料的,当然也有幸灾乐祸的,几个小年轻开玩笑说裂缝 50 米,和奥特曼一样高;

后来我调查清楚了,这事情不是发生在上海;

而是发生在长沙望城区,金星北板块的新华联梦想城小区;

相较于上海的话,大概是在杨浦区的五角场那种地方;

而且,那也不是什么整栋楼裂开了,而是外立面开裂了;

但脑残的物业,用沥青从上到下刷了那么粗的一条,所以远看很吓人:

看到这里,我真的要气笑了,质量问题是肯定存在的,但还好不会出人命;

当然,差点出人命的事情也有,不过已经被监管叫停重建了,那事情还上过官媒:

我查了一下,这个小区的开发商,全名叫湖南新华联房地产开发有限公司

母公司就是那个著名的新华联控股:

小区本身是 14 年的次新房,品质不算差,绿皮中介上的均价是 9200 多一平;

区域内认可度不占优,跑输板块,甚至跑输大区的均价:

新华联梦想城的物业,叫湖南悦豪物业管理有限公司,同属于新华联控股之下;

那么经过这次脑残物业刷出来的 " 大裂缝 " 一搞;

我敢说,这个小区的房价五六年内是翻不了身了;

可以说,这家物业是:真 · 房住不炒急先锋,瞎胡搞坑业主的一把好手

2

话说回来,瓜已经吃完了,下面聊点正经的;

其实上海也有类似的,被物业耽误的 " 好小区 ",我直接点名:

嘉利明珠城、祥和星宇、良辰美景、中远两湾城

我们一个个来讲:

嘉利明珠城本身是 05 年的次新,房龄还好,在上海不算太老;

小区位置不错的,虽然板块属于闸北公园,但其实贴着边边,过条马路就是大宁,离一号线延长路站也就六七百米的距离;

这个小区的楼间距很宽,内部配套也是喷泉、网球场、人工湖全有;

我手边现在没有实拍图,所以放绿皮中介的图,大家感受下:

这么一个品质小区,里面住的人档次也不低;

今年一季度成交价是 9W 一平左右,现在的价格刚刚才补涨到 10W 一平左右,比大宁那边的次新房慢了一年半还多,为什么?

我告诉你,普通人是不会有那种隔条马路的板块鄙视链观念的

关键是,就这么个小区,到现在外立面还是涂料。

当年的历史原因是当年的,这么长时间了,嘉利明珠城的外立面都没有更新过;

真的是新三年旧三年,缝缝补补又三年,放到今天看来,就是个笑话,真金白银的笑话;

我认为,嘉利明珠城的业主,应该学学杭州的中海御道,业主团结硬钢物业,把外立面更新一番;

我不多说,单价再上一万,追平大宁的次新,应该是没有问题的;

同样的问题,还有桃浦的祥和星宇花园

这个小区虽然身在桃浦,但实际上紧贴着中环边边,一期是 06 年的次新,小区里面还有水景,内部配套不差,但现在挂牌只有 6.1 万;

中环内的我们不比,就说同样中环外的 " 恒盛鼎城圣都汇 " 和 " 恒盛鼎城华公馆 ",8W 了;

虽然这两个小区房龄新一点,但内部配套的景观、绿化规模来说,还真的比不过祥和星宇花园;

祥和星宇花园吃亏,主要也是涂料外立面,你知道的,这东西时间一久一塌糊涂,第一眼能劝退很多购房者,真的可惜。

同样的,祥和星宇花园换个外立面,我敢说直接追平恒盛鼎城的 8W,甚至还要超过。

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3

接下来被物业耽误的小区,是虹口江湾镇的良辰美景;

名字很好听,98 年 -05 年的房子都有,原来的小区规划不错;

但这么多年疏于维护,绿化稀稀拉拉,小区里车辆乱停,还衣服被子 " 万国旗 " 飘飘,给人一种满满的廉价感;

我敢说这种小区物业上心一点,大家多交点物业费,房价还能往上跳一跳;

就像中远两湾城一样,之前的物业瞎胡搞,搞到小区里群租全上海都知道;

现在好,你别干了,换人来;

以前大家都以为中远两湾城价格上不去,是因为供应量太大;

现在大家都看到了,中远两湾城八九十平的小户型,都已经 10 万一平成交了;

以上,和大家聊了 4 个被物业耽误的小区,那有没有房子本身不行,但因为物业好反而很热门的?

有的,我说句不负责任的话,万科所有的盘都是这样;

典型的,说个大家都知道的,七宝的万科城市花园,306 栋房子,4800 多户居民,听起来就头疼,还有飞机航道;

但就是因为物业好,到现在进出小区都有保安核实身份、要登记,我不说大家都不知道这是 94 年的老小区,竟然还能谈谈生活的品质感;

没办法,这就是本事,这就是物业带来的溢价

4

最后,和大家简单谈谈最优解;

实际上在上海,抬头是宝华、仁恒、绿城这三种的房子,不管是什么年代,又或者二手还是新房,基本都是房子品质 + 物业维护双优

不信你看仁恒西郊花园,它隔壁的万科天空之城,100 平以下的户型,高一点成交价能卖 9 万;

而 150 平以上 4 房户型,21 年 9 月成交一套单价只有 8 万;

在上海,或者全国,面积越大单价越低是铁律,而仁恒西郊花园,不管你 100 平还是 150 平,成交价都是在 9 万左右;

当然了,越是大户型的小区,就越吃物业服务,但实际上 2020 年以后,大家都开始认物业的溢价了;

所以你如果是预算允许,就认准宝华、仁恒、绿城,没错的;

尤其是现在市场静淡,大家买房子和卖房子都在内卷,有时候真的就是一点点优势,就能决定落定还是继续飘;

所以就像我文章第一句说的话:市场越静淡,小区物业这种 " 软实力 " 就显得越重要

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