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中国最强都市圈,呼之欲出

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【摘要】 文 | 凯风 香江北望,湾区潮涌。 日前,香港特区行政长官发表 2021 年施政报告时表示,将建设香港北部都会区,帮助香港更好融入国家发展大局。 同时,未来将形成深港两地 "......

文 | 凯风

香江北望,湾区潮涌。

日前,香港特区行政长官发表 2021 年施政报告时表示,将建设香港北部都会区,帮助香港更好融入国家发展大局。

同时,未来将形成深港两地 " 双城三圈 " 的空间格局。

" 双城 " 是香港和深圳;" 三圈 " 即由西至东分别为深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈和大鹏湾 / 印洲塘生态康乐旅游圈。

这些举措,堪称历史性突破,释放了什么信号?

01

北部都会区横空出世,标志着港深 " 双城 " 都市圈有望迈出关键性一步。

香港最新规划的北部都会区,与深圳只有一河之隔。

去过香港的人都知道,维港摩天大楼林立,九龙商业区人流摩肩接踵,但在靠近深圳的香港北部,却是大片的荒山林地,未纳入开发范围。

这一局面,不仅导致香港在发展高新产业方面受限于土地空间,而且在可开发土地紧缺之下,导致房价长期处于高位,许多居民只能住在不到 10 平方的 " 劏房 " 里。

这一局面的出现,是多种原因导致的。

一个原因是香港发展长期集中于维港都会区。

维港是香港繁荣的源流,也是维持国际金融中心的重要支柱,这方面并无争议,但对靠近深圳的北部地区重视不够,无疑也是事实。

另一个原因是,香港诸多规划受制于开发商、原住民、环境保育组织的多方掣肘。

北部都会区土地性质复杂,加上开发审批程序繁琐,再考虑到某些开发商以及有房一族的利益,导致香港长期以来不愿触及这一区域。

如今,在港澳融入国家发展大局、粤港澳大湾区一体化的历史大趋势里,香港终于一改此前的规划思路,主动与深圳融合,且针对利益者动手,这是具有突破性的。

北部都会区一旦成型,香港将形成" 北创科、南金融" 的全新发展格局,位于港岛中心区的维港都会区,以国际金融中心为主要定位;而北部都会区,定位则是国际创新科技中心。

香港虽然制造业萎缩到忽略不计,但还有大量一流高校及科研机构,而深圳则是全国性经济中心城市,高科技产业相当发达,港深融合,将在科创领域开拓出更多新的可能。

同时,港深" 双城三圈 "将成为最强都市圈的最大注脚。

所谓三圈,指的是深圳湾优质发展圈、港深紧密互动圈、大鹏湾 / 印洲塘生态康乐旅游圈,涵盖经济、基建、科创、民生、生态等多个领域,实现多赢。

届时,港深两个 2 万亿城市,将会激发多大的能量,我们拭目以待。

02

这个全国最高房价城市,开始向高房价动手了。

每一个去过香港的人,都会学到两个词:寸土寸金,千尺豪宅。所谓千尺,折算过来,其实还不到 100 平方米。

前不久,香港打疫苗送千万豪宅开奖,一位 80 后抽中一套价值 1080 万港币的豪宅,这套房子的实用面积仅有 41.7 平方米,折合均价 20 多万港币。

这背后,香港已经连续 11 年蝉联全球房价最难负担城市首位。

根据最新统计数据,以 40-70 平方米住宅为例,港岛房价高达 18.7 万港币 / 平方米,而九龙、新界分别为 16.4 万、13.9 万。

除了新界房价与深圳中心区相当之外,港岛、九龙房价均远远超过北上深。整体来看,香港仍旧是全国房价最高城市。

香港房价之高,经济发达是原因之一。但经济发达城市不在少数,房价如香港一般畸高的并不多,可见原因在别处。

另一个说法是香港土地不足。这一 " 土地稀缺神话 " 广为流传,所谓香港只有 1114 平方公里的土地面积,挤了 700 多万的人口之类的说法不绝于耳。

事实上,香港固然土地紧张,但还有大量地块未被纳入开发范围。

根据香港规划署数据,已建设发展用地仅为 25.1%,而整体住宅用地仅有 7% 左右。相比而言,剩余 3/4 的土地,为非建设或未建设地区,如林地、草地、农地等。

仅有 7% 的土地用于建设住宅,这个比例,不要说与内地城市,就是与土地资源同样紧张的纽约东京相比,都显得捉襟见肘。

人多而供地少,房价自然居高不下。而在房地产依赖之下,任何试图大幅增加供给的行为都会遭到抵制。

20 年前,香港曾经推出 " 八万五 " 的建房计划,试图彻底解决住房问题。

当时,在亚洲金融危机和非典影响之下,香港房价大幅腰斩,不少港人一夜之间成了 " 负资产者 "。

无奈之下, " 八万五 " 计划被迫中止,香港土地供应再次回到紧缩时代,也错过了遏制高房价最好的机会。

前几年,香港推出 " 明日大屿愿景 ",拟用 20 年 -30 年的时间,建造总面积达 17 平方公里的多个人工岛,解决 100 万人左右的居住问题。

然而,这一计划仍然遭遇部分群体抵制,刘德华就因支持香港填海而遭到人身攻击。

可见,高房价背后未必是土地稀缺,更多还是人为制造的土地供应稀缺。

03

打破 " 土地稀缺 " 神话,是解决高房价的终极之道。

香港不仅将规划新建北部都会区,而且承载 " 明日大屿愿景 " 的交椅洲人工岛填海也将纳入维港都会区。

根据规划,北部都会区发展完成后,将提供 90 多万个住宅,可容纳约 250 万人居住。都会区内的职位数目将大幅增加至约 65 万个,包括 15 万个与创科产业相关的职位。

目前香港总人口为 739 万人,北部都会区若能迅速推动,香港的住房问题将迎刃而解。

同时,交椅洲人工岛填海工程有望于 2026 年启动,如果能迅速推动,同样能解决 100 万人的居住问题。

当然,两大规划不可能一蹴而就,最终落地需要 10 年乃至更长的时间,但只要方向对了,问题的解决就有了可能。

不管是填海工程还是北部都会区,过去都会面临来自各方利益的掣肘,如今在新的形势和格局下,有望得到顺利推进。

只要打破土地稀缺的神话,摆脱房地产创富模式,香港也能走上真正的 " 房住不炒 " 之路,不再为高房价困扰。

-END-

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