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经济实力比肩一线,房价却被杭州远远甩下,它才是最被低估的都会?

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【摘要】 最近又有两家外企撤离中国,一个是三星重工,一个是日本家电巨头东芝。 其中,即将在 9 月底关闭的大连东芝工业马达等生产基地,已经运转了 30 年。 这只是近些年来外企撤离中国的......

最近又有两家外企撤离中国,一个是三星重工,一个是日本家电巨头东芝。

其中,即将在 9 月底关闭的大连东芝工业马达等生产基地,已经运转了 30 年。

这只是近些年来外企撤离中国的一小部分。欧姆龙、JDI、希捷、三星、富士等企业部分或全部中国工厂关闭,多数转向成本更低的东南亚。

最受伤的,是靠外资起家的苏州。多个外企巨头撤出苏州。去年上半年,外贸大市苏州出口总额下跌了 11.4%。

人们担心:苏州的 GDP,还能不能稳居全国第 6?

不过,事实证明,中国最强地级市有着顽强的爆发力。经济总量已经突破了 2 万亿大关。苏州,正在脱胎换骨。

苏州鼎盛时,上海还没出生。

宋元时期,经济重心南移,苏州成了全国举足轻重的工商业都会,丝绸是她的招牌。

盛世繁华、盛世美景,难怪民间盛传 " 上有天堂,下有苏杭 "。

彼时,上海仅仅是苏州下面的一个县,鸦片战争后才开了埠,昔日小县城摇身一变成为国际大都市。

改革开放至今,上海依靠国家意志,巩固着 GDP 第一城的地位。

而苏州,则依靠内生力量,在一穷二白、毫无政策眷顾的情况下自力更生,干到了经济实力仅次于 4 个一线城市和直辖市重庆。

从七八十年代的 " 苏南模式 ",到引进外资、台资," 工业立市 " 的苏州深入到全球产业链,走得相当成功,甚至流传" 苏州堵车,全球缺货 "。可见苏州产业在全球的影响力。

不过,一个 2008 年金融危机,一个新冠肺炎疫情,苏州出口形势急转直下。加上这些年,欧姆龙、日东电工、JDI、希捷科技等外企巨头出现撤离潮,苏州的产业结构肯定受到非常大的影响,经济增速也有所放缓。

本世纪头 20 年苏州 GDP 总量及其增速

特别是在去年,疫情黑天鹅来袭,加上外资撤离,很多人着实为苏州捏了一把汗。

不过,苏州很快证明了自己。

去年上半年和今年上半年,苏州工业总产值均超过上海,成为中国第一大工业城市,也是全球第一工业大市。

苏州的工业基础相当扎实。装备制造、纺织、冶金、化工等支柱产业同比增长明显,汽车制造业产值同比增长 40% 以上,钢铁、化工也增长 30% 以上。

代表产业未来的新兴产业更加厉害,上半年工业总产值 10636.2 亿元,占规上工业总产值 54% 左右。

当然,产值并不是全部。我们剥开来看。

苏州目前主要的新兴产业有 8 大类,分别是:

新型平板显示、新材料、智能电网和物联网、高端装备制造、节能环保、新能源、生物技术和新医药、软件和集成电路

(去年的数据没出来,只有 2019 年的)

按照产值来看,新型平板显示、新材料、高端装备制造3 大类是永远的神,工业总产值都在 3000 亿元以上,新材料接近 5000 亿元。

拿普通人最熟悉的新型平板显示(新型显示)产业来说。以前做液晶面板,主力还是在 LCD。三星、LG、JDI、夏普是第一梯队,京东方、华星光电、友达等属于第二梯队。

不过现在,越来越多的手机都用上 OLED 屏幕。这种屏幕更薄、更亮、颜色更艳丽。比如说,iPhone XR 用的就是 LCD 屏,之后苹果慢慢放弃 LCD,并在 iPhone 12 上全用了 OLED。

苹果的选择代表了趋势。比苹果早许多年,安卓手机已经普及了 OLED。

在这个代表未来的领域,行业头部玩家又迎来了洗牌。三星是绝对王者,今年第一季度全球智能手机 OLED 市场份额占了 90.2%。接下来就很有意思,第二、第三都是之前名不见经传的公司——和辉光电和维信诺,两者加起来占了全球 9.4% 的份额。行业龙头京东方,只占了 0.1%。

来源:前瞻经济学人

市场份额全球第三的维信诺,正是苏州的企业。这家企业现在在做一件事,我觉得很不简单——

屏下摄像技术

前两天 iPhone 13 出来了,宣称刘海比 iPhone 12 减少 20%。

安卓手机都在用水滴屏、挖孔屏、升降前置时,iPhone 还在用这么大的刘海,而且从 iPhone X 开始一用就是 4 年,基本在原地踏步。

当苹果还在为减少 20% 刘海而高兴,国内的手机厂商早就联合屏幕厂商研究屏下摄像技术了。目前,这项技术的难题是,如何在屏幕下面装上摄像头,并且能让光线透过屏幕照进来。

维信诺选择和中兴合作。基本原理是,前置摄像头部分,维信诺采用特殊的 OLED,提高屏幕透明性。中兴则通过 AI 算法,间接提升透光量。

现在一起研究屏下摄像技术的,还有 OPPO 联合京东方、小米联合华星光电,分别代表不同的技术路径。

未来,可能是一家独大,也有可能半路杀出个程咬金。但总的来说,屏下摄像技术是全面屏必须突破的一个技术难题,当引领手机潮流的苹果尚未发力,国产厂商或许真的能创造未来。

维信诺等企业,当然有可能成为未来显示技术的佼佼者。

当然,整个苏州,并非只有维信诺一家新兴显示企业,而是有一个产业园。而且这个位于昆山的产业园,是去年新型显示十大园区之一,可见实力的雄厚。

和新型显示产业一样,苏州的新材料产业不仅产值高,实力也很强。

根据一份研究报告,苏州新材料企业数达到 3333 家,仅次于上海,位列全国第二。

来源:科学家在线

新材料专利数量上,苏州超过上海、北京等城市,以 79702 件的数量排在全国第一。

新型材料产业专利数量排名前十城市

还有上文提到的生物医药产业,虽然现在工业总产值无法和新材料等相提并论,但人家实力就摆在那儿,全国顶尖的那种。

生物医药产业,苏州是从 2006 年开始布局的,现在是苏州的一号产业。

去年,苏州生物医药产值已达 2100 亿元,全国数一数二。去年上半年,生物药品制造产值同比增长不是 50%、100%,而是直接干到 600% 以上。

《2020 中国生物医药产业园区竞争力评价及分析报告》显示,苏州工业园区生物医药产业竞争力全国第一。

截至去年 4 月,苏州生物医药板块有上市企业 13 家,包括纳斯达克 3 家、港股 8 家、科创板 2 家。据说在港交所成功 IPO 的全球生物药企,一半是苏州的企业。

而且苏州研制的药,都奔着最难、最顶尖的去。比如全球热门的 PD-(L)1 明星抗癌药,国内共有 6 款上市,2 款为进口,3 款为苏州造。

真是低调的优等生。

为何外资撤离后,苏州表现仍如此亮眼?

简单来说,苏州以往依靠外资,建立了完备的工业体系,但从事的仍旧是劳动密集型产业。近些年来,外资撤离。2013 年到 2018 年,苏州实际利用外资金额同比负增长,直到 2019 年以后才回正。

正如在 2006 年就下定决心布局生物医药产业一样,苏州默默地在原有工业基础上自主创新,正在完成转型与蜕变。

这是苏州的第二产业,实力彪悍。

从产业结构来看,苏州三次产业的比值为 1:46.5:52.5,比较健康。而且,苏州这种工业第一城最应该发展的生产性服务业,也在茁壮成长。

也许,对苏州真正巨大的威胁是:外来人口少,人口增长缓慢。

这跟同在长三角的杭州形成了鲜明的对比。

杭州有源源不断的外来人口支撑,这些来自全国各地,甚至从北上广深逃来的年轻人。他们跃进互联网产业的大池子里,冒险、拼搏,直播、电商等蒸蒸日上,创造了源源不断的财富。

近 5 年,杭州常住人口增量也一直远超苏州(去年七普人口数与往年统计差距较大),每年数十万人涌入,2019 年常住人口增量还超过深圳,排在全国第一。但苏州,每年的人口增量只有两三万人。

近 5 年苏杭两地常住人口增量

苏州外来人口少,或许真的与产业有关。毕竟,苏州目前的落户门槛相当低,租房即可落户。2 万多的房价也并不高,在长三角比杭州、南京和宁波便宜。

但苏州工业太过强大,第三产业也围绕工业转。其他产业提供的就业岗位就相当较少,给人的选择就少。加上近些年产业升级,产业工人正在离开苏州。

有人才有希望。这也是国家大力提倡三孩的原因。希望若干年后,苏州产业升级完成,人口会加速回流。

这样,苏大强才能一直强。

很难想象,偌大一个 2 万亿经济规模的苏州,拍地均价居然还没有过万。

去年,苏州一共成交 215 宗地,成交建面 1794.3 万㎡,成交楼面价只有 8467 元 /㎡。

最高楼面价在工业园区,3.02 万元 /㎡。但其他地块楼面价 2 万不到。

这在拍地狂魔杭州面前,苏州就像个小学生。

去年,杭州已经主动降速,不想再保持 2018 年、2019 年土拍成交金额全国第一的位置。但土拍市场仍然非常火爆。去年供地 299 宗,成交金额 2592 亿元,楼面价 1.15 万元 /㎡左右。

最高楼面价更是高达 4.26 万元 /㎡,一共 9 宗地楼面价破 3 万。

苏州无论是在土拍规模,还是楼面价,都和杭州有很大差距。

事实上,苏州的土地财政依赖度也不高,大概只有 50% 左右。比它还低的,也就只有北上深和大连了。但杭州土地财政依赖度超过 120%,属于超高土地财政依赖城市。

为什么苏州的地价,远远赶不上杭州?

我们先从供应量说起。

2016 年至今,苏州住房供应量始终大于需求量,供应相当充足。在整体买方市场上,购房者有较大的议价空间。

来源:金刚石云数据

杭州恰好相反。2015 年至今,住房供应量基本满足不了需求。2015 年亚运会申办成功、2016 年举办 G20 峰会,更是让杭州成为掌上明珠,也成为全国炒房客的圣地。

从 2016 年开始,杭州房价大涨。2016 年年中开始跳涨,之后虽然增速在降,但涨势一直保持至今。

2010 年至今杭州住房均价趋势图 / 数据来源:房天下

注:由于统计样本不同,杭州住房均价有差异

这种供不应求的状况,等到 2019 年才有所缓解。

来源:克而瑞

从更微观的层面看,杭州近 5 年商品住宅供应面积在 1100 万㎡左右,成交面积 1300 万㎡;苏州供应量 900 万㎡,需求量 300-800 万㎡。两地供应面积相差不是特别大,成交面积却天壤之别。

但是,苏州常住人口明明比杭州多,住房成交量怎么比杭州少这么多?七普数据显示,苏州去年常住人口 1274.8 万人,比杭州多了近 100 万人。难道苏州人不喜欢买房?

其实,最主要的问题出在苏州的产业结构。

苏州是全国工业第一大市,和上海、深圳成为全国工业铁三角。

去年,苏州规模以上工业总产值 34823.9 亿元,是杭州(3634 亿元)的近 10 倍

目前,苏州三次产业比为 1.0:46.5:52.5,杭州为 2.0:29.9:68.1。很明显,苏州第二产业增加值占比比杭州强太多了。相反,杭州第三产业增加值占比远远领先苏州。

即使苏州目前发展高精尖产业,但仍然工厂遍地。

2019 年,苏州第一二三产业就业人口占比:3%、58.3%、38.7%,第二产业一家独大;杭州则是 7.9%、35.6%、56.5%,第三产业一家独大。

其次,苏州常住人口中大学、高中、初中、小学学历占比分别为 22.5%、16.8%、32.8% 和 19.6%,杭州则为 29.3%、15.4%、26.2%、20.6%。也就是说,苏州大学学历人口占比小于杭州,常住人口文化程度不及杭州。

毕竟,第二产业需要出自技校的熟练技术工人,杭州的第三产业才需要大学生。

当然,厂妹的工资自然比不上轻轻松松月薪过万的 996 小姐姐。在动辄数百万的房子面前,厂妹选择回农村。

这几年苏州正在经历产业转型升级,有不少长弟厂妹把爱情扔在了昆山南站,头也不回踏上前往另一个他乡的列车。

还有一个因素也很关键——人口。

楼市繁荣,需要源源不断的人口支撑。比如杭州每年几十万的常住人口涌入,在供应有限的情况下,势必会大幅推高房价。

可这几年,苏州常住人口增量恰恰非常少,甚至远低于实力比自己弱的佛山。

近 10 年,苏州常住人口增量都非常平稳,每年 3 万人左右。杭州、佛山在 2015 年之前与苏州在增量上差距不大。

分水岭就在 2015 年。彼时,杭州常住人口增量突破 10 万,此后年年暴涨。2017 年,佛山也直接从之前几万人暴增到近 20 万人。

2011-2019 年苏杭佛三地常住人口增量(万人)

且不说这些年的明星城市杭州。那低调的佛山来说:佛山有的,苏州也有,甚至更好。毕竟后者是二线城市的天花板。

要说营商环境,苏州工业园区是开先河的存在;

要说睡城,昆山花桥、太仓丝毫不比佛山临广差;

要说依靠的大哥,苏州可是上海,佛山只是广州 ……

那么,为什么佛山吸引过来的人口,远远超过苏州?

从户籍人口增量上能看出端倪。

2017 年开始,佛山户籍人口增量明显超过苏州。那一年,佛山就发布了文件,目标并不只是大学毕业生、本科学历人才,还有新生代农民工、技术工人、职校毕业生等等,落户门槛大幅降低。

而苏州提出租房即可落户,大幅降低落户门槛,是在去年年底。

3 年的落户政策时间差,是苏州抢人不及佛山的主要原因之一。

杭州虽然抢人比佛山晚,但人家拿出了真金白银。本科毕业,奖励几万,硕士博士更多。

苏州虽然落户也有经济奖励,但人才的认定标准比杭州高。这也造成其户籍人口增量不及杭州。

2015-2019 年苏杭佛三地户籍人口增量

有人会问,2019 年,三地户籍人口增量相差不大,但为什么佛山常住人口增量远远超过苏州?

常住人口数量 = 户籍人口数量 + 净流入人口数量(流入人口 - 流出人口)

2019 年净流入人口数,苏州和佛山相差无几,都在 350 万人左右。但在当年,苏州流入人口超过了佛山。

问题就处在流出人口上。苏州工业一家独大,第三产业也围绕工业转。其他产业提供的就业岗位就相当较少。

加上近些年产业升级,不仅产业工人,苏州当地人可能也在撤离苏州。

说白了,杭州有省会、副省级城市加持,可以叫嚣自己是一线城市。苏州就是一个地级市的命,撑破天是地级市的天花板。

杭州凭借着省内独有的医疗、教育等优势,吸引本省人口,还凭借数字经济、网红经济从北上广深抢夺人口。苏州,边上有省会南京,还有魔都上海,人口难免会被虹吸。

再加上苏州的调控力度很大,限售 5 年、近 6% 的房贷利率,都能劝退大部分投资者。放眼周边的长三角甚至是全国,杭州、南京、合肥、深圳、广州、佛山、珠海、武汉,前几年的政策都松得多。

而且,苏州给人的感觉是低调、稳重,和大湾区的广佛比较相像。没有过多吹概念,凭借着全国最牛的工业园区和全国第一的工业产值,默默耕耘。

这是难能可贵的踏实。但放在楼市,则是热度不够,受关注就相对较少。

反观杭州,别看和苏州同为温婉的江南水乡,人家更享受大起大落。

G20 峰会、亚运会 …… 利好来一个,房价涨一波,顺势把自己打造成网红城市,又造势自己是一线城市。

都一线城市了,个么,房价要涨不啦?

现如今,二线城市的身,一线城市的房价。

大家别忘了,杭州可以经历过房价大跌的。

回到之前的问题:苏州地价为什么比不上杭州?因为苏州没有杭州那么会造势,不当网红。

我终于明白,为什么许仙和白素贞的爱情故事会发生在西湖,而不是苏州的金鸡湖。

人蛇恋这么轰轰烈烈的爱情,也只有大起大落的杭州配得上。

当然,苏州也在改变。

在吸引人才上,苏州很硬核。拿了恒大 1500 万年薪的任泽平,已经去苏州的东吴证券出任首席经济学家了;网红老师张雪峰,愤愤离开久久无法落户的北京,投入苏州的怀抱。

针对人才的种种奖励和补贴,苏州也相当慷慨。

尽管前些年因为产业转型,搬走了相当多的工厂,但苏州这些年产业转型升级很成功,产业实力相当雄厚,很多技术在全国名列前茅。

这样一个城市的楼市,值得长期看好。

那么在苏州买房,应该怎么选呢?

一、最重要的是城市发展主轴:东西走向,且向东发展是重中之重。

东边不仅连接工业园区,未来还可以与上海相连。一个最强大的产业园,一个最强的大哥,东边自然是 yyds。

其次是高新区,这里主要做科技创新,同样是产业高地。未来,跟着产业去买房,大方向不会错。

高铁新城,未来有 5 条地铁交汇,交通非常方便,也值得关注。

二、因为限价,苏州房价相对扁平化,可以坚持打新。

苏州新房最高限价 4 万,地段相差甚远的房子,价格也不会差很远。因此,打新是值得的。

如果买二手房,则依据自己的预算,首先考虑产业和交通,尽可能买优质地段的房子,哪怕贵一点,也值得。

毕竟,像苏州这么靓的仔,早晚有爆发的一天。

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