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拒不签约可收回宅基地!都会更新,往后再无“钉子户”?

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【摘要】 文 | 云北 中国正在进入 " 城市更新 " 时代。 01 留守户问题,终于有了解决方案。 近日,广州出台《广州市城市更新条例(征求意见稿)》提出:村集体可收回集体土地使用......

文 | 云北

中国正在进入 " 城市更新 " 时代。

01

留守户问题,终于有了解决方案。

近日,广州出台《广州市城市更新条例(征求意见稿)》提出:村集体可收回集体土地使用权,且签约人数超过 95% 的,可向人民法院提起诉讼。

这意味着,长期困扰城中村改造的 " 留守户 " 问题,获得了法律层面的解决之道。

长期以来,我国各大城市的城中村改造,都存在各种各样的 " 留守户 " 问题,并由此衍生出无穷无尽的矛盾。

在过去的旧改模式下,即便已签约村民超过 9 成以上,只要存在留守户,整个工作都无从推进,有城中村改造就此陷入了 10 年停滞不前的尴尬。

少数人的权利需要尊重,多数人的权益同样不能罔顾,到底该如何抉择?

广州等地为此做出了新探索。对于城中村改造,村集体有权通过 " 村民自治 " 的方式收回宅基地(集体土地使用权),且只要签约率达到 95% 以上,就能通过司法诉讼的方式进行最终裁决。

众所周知,我国城市土地归国家所有,包含城中村在内的农村土地归集体所有。无论是城市土地还是集体土地,我们拥有的是使用权而非所有权。所以,村集体收回宅基地使用权,并非没有依据。

这同时标志着,城市更新拆迁改造的 " 三板斧 " 全部到齐:

村民自治、行政裁决、司法判决。

未来,对于旧改项目,只要签约率达到 95% 以上,对于留守户,即可申请行政裁决,同时村集体可通过全面表决或其他方式收回宅基地,同时还可通过法院进行诉讼判决。

可以说,在不远的将来,城市更新将再无 " 钉子户 "。

02

城市更新有法可依,有地区已经走在探索前列。

近日,广州黄埔区沙步经联社公布《表决公告》,将对改造范围内没有按时签约的留守户进行集体表决,收回宅基地使用权。

沙步,位于南岗街道,系黄埔区 66 条重点旧村改造项目之一。连接广州开发区东区、西区,地处广州开发区黄埔临港经济区,位于 " 广州第三中轴线 " 的辐射范围之内。一旦改造完成,沙步成为广州东部最具吸引力的板块之一。

据统计,截至 8 月初,沙步旧村改造项目整体签约率已突破 98%,未签约房屋不足 80 栋,占比不到 2%。

98% VS 2%,看起来不是难题,但解决起来并不容易。

一边是绝大多数等待迁入新居、享受现代化社区的已签约村民,另一边是个别因各种各样原因未能签约的留守户,如何最大程度保障村民利益、集体利益和公共利益,显然成为摆在案头的一道难题。

如果因为留守户的存在,整个项目建设受阻,且不说能否顺利完成城市更新 " 三年清零计划 "、为城市发展提供更多土地资源,就是广大已签约村民也无法顺利回迁,难以迅速享受到城市更新带来的巨大红利,甚至连教育等公共配套建设都会受到影响。

所以,沙步以 " 村民自治 " 之名,通过 " 全民表决 ",收回宅基地,以此带动签约进度,无疑是由现实的指向性的,也是城市更新的又一新的探索。

不难想象,在 98% 已签约的基础上,全民表决的结果应该不会存在任何悬念。如果表决之后仍然无法解决问题,司法诉讼就是顺理成章的选择,届时等待的将是法院的强制执行了。

事实上,在沙步之前,已有广州黄埔文冲、唐山范各庄三街村、廊坊刘家园村等做出类似探索,但涉及数千户的重大城市更新项目还是首次。

等广州城市更新条例正式出台之后,城中村改造 " 收回宅基地 " 的案例将会越来越多。

03

" 钉子户 " 问题,正在走向城市治理和法律解决之路。

去年,广州 " 海珠之眼 "曾引发全网关注。海珠涌大桥正式建成开通,桥下空间保留一处民房被双向车道环形包围,从航拍镜头下看形似一只眼睛,网友评论称此处为 " 海珠之眼 ",引来市民集体围观。

有人称之为 " 广州最牛钉子户 ",也有人认为是 " 广州最惨钉子户 "。无论如何,广州为解决钉子户问题开创了一条前所未有之路。即便拆迁补偿无法谈拢,而城市建设不能停步,那么绕开钉子户就是合理选择," 海珠之眼 " 进而成为城市法治水平的一面镜子。

然而,对于留守的钉子户,或许将永远失去改变命运的机会了。

城中村改造,与交通建设不同。交通建设可以绕路,可以避开一直不签约的留守户,但城中村是一个整体,一栋两栋留守户的存在,很可能影响整体的改造进程。

所以,作为城市更新的积极探索者,广州、深圳等地都在通过立法直面留守户问题,广州的村民自治、行政裁决、司法判决已经形成了一套行之有效的体系,深圳的 " 个别征收 + 行政诉讼 " 同样为城市更新做出了积极探索。

新一轮的城市更新,完全不同于十多年前。大拆大建已经成为历史,暴力强拆更是被扫进了垃圾堆,法治正在成为终极之道。

显然,既要尊重少数人的权利,更不能罔顾多数人的权益,城市更新同样不能 10 年停滞不前,这一切,都需要制度做出更多探索,为全国的城市更新做出更多探索。

毕竟,随着稳房价成为政策主旋律、房地产向正常行业回归、城市更新大举推进,留给城中村改变命运的窗口期真的不多了。

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