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学区房,深圳先砍一刀

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【摘要】 ▍盐财经 作者 | 寇大庸 编辑 | 何小民 7 月 30 日,《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》(以下简称《条例》)公布,其中,第九条因涉......

▍盐财经

作者 | 寇大庸

编辑 | 何小民

7 月 30 日,《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》(以下简称《条例》)公布,其中,第九条因涉及到学区房问题受到市场广泛关注。

该条指出," 市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制 "。

大学区、教师交流,这两项举措被视为深圳对学区房进行整治的信号。条例公布后,不少楼盘传出降价消息,深圳最具代表性的百花片区的楼盘更是有业主降价百万抛售的新闻。

不少网友猜测,学区房这次可能真的要跌了。《条例》公布已近一周,现在深圳学区房的行情究竟如何呢?

关于《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》公开征求意见的公告

盐财经记者走访了深圳的几家房产中介,工作人员表示,经历了去年的一轮暴涨之后,如今深圳二手房市场已进入有史以来最严厉的政策管控期。

去年最高峰时,深圳二手房月成交量一度达到 16000 套的水平,但是自二手房指导价政策颁布以来,楼市降温明显,今年 6 月份的成交量只有 2700 多套,7 月份国土局的过户量也只有 2000 套出头。

" 现在想买房的话,几乎可以随便砍价,奔着五十万、八十万砍。价格相差不大的话,砍个二三十万是很好砍的 "。

在这样的行情下,《条例》的颁布虽是一项利空因素,但价格下调是几轮政策叠加的结果,是整个下行趋势的延续。

"《条例》的影响其实还没有真正显现出来,目前只是意见征集的阶段,要等到大学区制和教师交流制度的实施细则公布了,才能判断最终对房价造成的影响。"

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学区房:传导效应的放大器

该条例的颁布,试图从两个方面削弱学区房的价值:

一方面,大学区制度将会松动学校与住房之间的捆绑关系。大学区制度的要点在于,将原先一个学位对应一所学校的关系改变为一个学位对应多所学校的关系。

原来,隶属于名校片区的小孩可以轻松地进入名校就读;今后,小孩入读名校的概率将被稀释,从而降低住房的教育附加值。

其次,教师交流制度将会松动师资力量与学校之间的捆绑关系。优质师资在不同学校的轮岗,将使 " 名校 " 流动起来,从而推动教育资源均衡化发展。

深圳大招(如上图)

长期以来,深圳人口的不断流入以及学位的相对紧缺,加剧了家长们对优质教育资源的渴望,使一些学区房获得了与其住房价值不相称的高溢价。

这其中尤以 " 深中、实验、深外、高级 " 这四所深圳顶级初中所在的片区为代表。这四所学校因其优质的教育资源与极高的升学率闻名遐迩。

郭扬的女儿就读于深圳中学高中部,她告诉盐财经记者:" 四大名校好是因为高中部好,它们和高中部是一个系统,在自主招生、升学上有优势。"

郭扬举例说,之前好几所高中都有政策,会提前签约一些优秀的学生,如果他们中考失手,第一志愿没有被本校录取,那么,可以在第二志愿填报分校,之后名义上被分校录取,但是在本校上课。而这种政策一般都是优先给自己的初中部。

四大高中以优质的师资力量和高升学率受到学生与家长的热捧。以深圳中学为例,高达 80 余位博士教师的 " 豪华 " 阵容曾于年初引起全网轰动,其重本率常年保持在 90% 以上。

深圳中学新校区

此外,学校更是支持学生将目光投向海外名校,在全球疫情影响下的 2021 年,深圳中学仍有 82 名学生被美国 Top50 的学校录取,其中不乏哈佛、耶鲁等世界名校。

竞争优势的传导效应,使小升初变成一个十分重要的节点。学区与学校会形成相互促进的趋势,名校的存在会带动片区的房价上涨,高房价反过来会吸引愿意为小孩进行教育投资的家庭,从而带动该片区生源质量的提升。长此以往,名校片区会形成优质生源集聚区,进一步拉大与其他区域的教育水平差距。

一些市民为《条例》的出台表示支持,他们对大学区制度与教师交流制度所能达到的效果抱有强烈的期待,希望看到学区房引起的教育资源不平衡问题可以得到尽快遏制。

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一场小心翼翼的博弈

事实上,这不是深圳第一次提出大学区制度。

早在 2015 年,深圳出台的《深圳市教育局关于深圳市义务教育招生工作的指导意见》就要求各片区应结合实际情况,以 " 相对就近、教育均衡程度相当、学校相对集中、九年一贯对口 " 为要求,探索试行大学区招生制度。

深圳市教育局关于深圳市义务教育招生工作的指导意见

经过几年的发展,各区已发展出单享片区、大学区、共享学区与分享学区相结合的大学区招生办法。但是细究起来,各区的大学区制度并没有起到降低学区房热度的效果。不少人认为,这是因为此前各区实行的大学区制度并不彻底。

以龙华区为例,2016 年,深圳龙华区率先在深圳高级中学(集团)北校区、区实验学校、民治中学、民顺小学招生范围试点 " 单校划片、多校联动 " 的大学区招生办法。

3 个月前,龙华区对大学区积分入学制度进行了修订,在原先 A、B、C、D 四类学位类型的基础上,将每个类别细化为单片区和大学区两个小类,细分为 A1、A2、B1、B2、C1、C2、D1、D2 八小类,按照学位类型依次录取。

这意味着中学仍然会优先录取单片区的学生,再录取大学区的学生,狭义的学区房概念仍然存在。对此,龙华区政府在 5 月 21 日的公告中答复," 划分单片区的考量主要是为落实国家关于就近入学的政策 "。

图源:新华社

8 月 5 日,深圳市体制改革研究会副会长兼秘书长、《条例》研究和起草组成员熊义刚对《条例》进行了解读,他指出,深圳大学区政策不会脱离 " 就近入学 " 的原则,且不会采用北京的摇号积分制,而是继续采取积分入学制,学位与房产仍将是绑定关系。他还表示,大学区如果执行的好,会在一定程度上降低房产与学位的 " 捆绑 "。

虽然细则尚未出台,但熊义刚的解读无疑透露出,此次《条例》大概率不会突破以往试点的改革框架,而是以各区试点的经验为基础,有步骤地在全深圳范围内推动大学区改革。

某种程度上,这也是一种无奈之举。学区改革,牵一发而动全身,在推行大学区改革的过程,深圳政府受到了不少来自市民的阻力。

今年 2 月份,龙岗区政府提出要在全区范围内试点推行大学区制,与龙华区类似,龙岗区的公办志愿填报规则中亦规定了第一志愿须选择居住材料所对应学区学校的做法。公告推出不久,就遭到了不少居民的反对。

图源:电视剧《小别离》剧照

其中,以京基御景中央小区业主的反对声浪最甚,他们担心大学区制的出台,会使其所在的这个新小区在与周边老小区有关积分入学的竞争中处于劣势,最终令自己的小孩被分流到其他学校。

再往前,2019 年,深圳实验学校坂田校区学区范围重新划分时,引起了坂田片区上品雅园、金色半山和悦峰小区的居民担心和反对。

可以说,每次有关学区政策的调整都伴随着大大小小的争议。归根结底,教育,对一个家庭而言太过重要。在深圳置业并非易事,花了大价钱的业主自然不希望自己的利益受损,更不必说这利益与后代的前途息息相关。

不过,情况正在发生变化。今年 4 月,中央高层会议首次就 " 学区房 " 问题作出指示,明确要求防止以学区房名义炒作房价。在 " 房住不炒 " 的政策背景下,深圳二手房指导价、" 双减 " 等一系列政策的出台,令业主们已然知晓国家整治学区房问题的决心。

2020 年 7 月 2 日下午,深圳实验学校,高三考生认真备考复习

同时,政府也明白民众的期待,正如熊义刚在解读中指出的,问题的根源并不在 " 学区房 ",关键是要解决义务教育均等化的问题。

博弈之间,新的默契正在形成。

作者 | 寇大庸

编辑 | 何小民

排版 | 瑾瑜

END

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