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炒房真要凉凉!住建部“喊话”问责调控不力都会后,11城麋集打“补丁”

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【摘要】 本文来源:时代财经 作者:刘新歌 图片来源:视觉中国 调控的靴子密集地落下来。 继 8 月 2 日金华、东莞、广州黄埔区相继出台新政后,8 月 5 日,杭......

本文来源:时代财经 作者:刘新歌

图片来源:视觉中国

调控的靴子密集地落下来。

继 8 月 2 日金华、东莞、广州黄埔区相继出台新政后,8 月 5 日,杭州、成都、北京三地又 " 集体 " 发布新规,分别从升级限购、管控住房赠与行为、限制假离婚购房等方面为楼市调控 " 打补丁 "。

自住建部 7 月 22 日表态 " 对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责 " 以来,2 周内已有上海、绍兴、无锡、合肥、武汉、杭州、东莞、金华、广州市黄埔区、成都、北京等 11 城(区)出手调控,从买卖、土地等方面收紧调控。

贝壳研究院广州分院院长李茂喆对时代财经称,目前楼市调控都是 " 因城施策 "" 一城一策 ",强调的是城市主体责任。但从国家统计局数据来看,上半年全国商品房销售额创历史同期新高,70 个大中城市中也有不少城市的房价环比增幅 1%,所以个别城市政府会感受到比较大的压力,楼市调控可能继续维持收紧的态势。

限买限卖,打击炒房预期

曾经暴涨的房价让人 " 谈之色变 ",也催生了种种乱象:通过 " 假离婚 " 获取购房名额、多楼盘登记以增加摇中几率、" 借道 " 赠与获得房子等等,投资客更在其中 " 八仙过海,各显神通 ",刺激了炒房情绪、抬升了市场预期,让房子离居住属性渐趋渐远。

通览近期各城新政,从需求端、供给端着力,抑制投机炒房是 11 城不约而同的选择。其中,需求端政策主要从房屋赠予、离异人士购房、人才购房、摇号购房、二手房限售等方面压实政策管控,供给端调控则通过调整土地竞价规则、严格购地主体资格审查、" 竞品质 " 等方面稳地价、稳预期。

住建部表态后,上海首先响应。7 月 23 日,上海出台加强住房赠与管理规定,通过赠与方式转让的住房,自转移登记之日起 5 年内仍记入赠与人拥有住房套数。这将堵住上海楼市,尤其是新房市场的漏洞。在上海楼市的 " 打新潮 " 中,涌现出一批具备购房资格、尤其是连续缴纳几十年社保但名下无房的购房者,其中甚至有 90 多岁的老人。而之所以名下无房,将房产赠与家人是主要渠道。

为了获得购房资格或首套房资格,不少人不顾婚姻的严肃性,上演一幕幕 " 假离婚,真买房 " 的闹剧。据中国新闻网报道,仅近一段时间以来,北京就有约 14% 的房屋交易属于离婚家庭购房。但这个漏洞将不复存在,从 8 月 5 日起,夫妻离异的,原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的,自离异之日起 3 年内,任何一方不得在北京买房。

过去几年,人才争夺战在多城展开,购房优惠成为吸引和留下人才的重要砝码,购房限制相对宽松。以广州市黄埔区为例,不仅人才可不受户籍限制购房,其父母、配偶父母、成年子女均可在黄埔区范围内购房。但这也给投资客带来可乘之机,黄埔区成为广州市房价上涨最快的区域。但从 8 月 2 日起,黄埔区开始取消人才住房政策。

武汉、东莞、杭州则从销售端给楼市降温。武汉规定,购房者要先取得期限为 60 天的购房资格认定,且一次只能在一个楼盘进行购房登记;杭州则规定,新房摇号销售时,如购房人数与房源数比例大于或等于 10:1,则按照社保缴纳月数或人才类别高低进行排序,以一定比例入围公证摇号。

增加持有成本和再交易难度能更精准地掐住投资客的咽喉。东莞将住房转让增值税征免年限由 2 年调整为 5 年,并对热点楼盘的限售期限由 3 年延长到 5 年。金华也开始实行住宅限售,取得《不动产权证》满 3 年后方可上市交易。

而在供给端,杭州则通过下调土地溢价率、由 " 竞自持房屋 " 改为 " 竞无偿移交政策性租赁住房 " 等方面控地价、增加市场供给。此外,杭州还推出 " 竞品质 " 试点地块,引导房地产市场供应高品质住宅产品。

诸葛找房数据研究中心对时代财经表示," 多城陆续发布调控政策,涉及层面趋于多维化,调控方式、力度及密度均出现了显著升级。一方面,大多数城市的调控属于打补丁政策,是对以往政策的查漏补缺;另一方面,部分城市的调控加码中存在内在制度的优化,优先保障刚需和保障人才住房的政策倾向,或将在一定程度上解决大多数人的‘买房难’问题。"

被约谈 5 城仅金华出台政策

在上述 " 打补丁 " 的 11 城(区)中,金华是唯一近期被住建部约谈过的城市。7 月 29 日,住建部约谈银川、金华、泉州、惠州、徐州等 5 城,并将 5 城纳入房地产市场监测重点城市名单。

5 城被约谈是因为 " 新房和宅地价格增长过快、市场预期不稳 "。今年上半年,5 城新房和二手房价格涨幅均居高位,有 4 城二手房价环比涨幅曾跻身全国前十。如金华 1 月份二手房价环比涨幅达 1.3%、创历史新高,今年 6 月又达 1.0%,在 70 城中位列第二;徐州上半年二手房价环比涨幅四次超过 1.0%,5 月以 1.4% 的涨幅居 70 城首位。

住建部副部长倪虹要求,5 城要切实履行城市主体责任,针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题,加大调控和监管力度,促进房地产市场平稳健康发展。" 各地要增强工作的积极性、主动性、创造性,确保完成稳地价、稳房价、稳预期的目标。"

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经称,未来地方政府要负起调控的主体责任,在坚持对市场进行监测的前提下,及时发现问题,前瞻性地储备政策、及时出台政策,在市场出现回升或过热趋势之前把它摁住。" 地方政府要对市场秩序的整顿形成管理办法、实施意见或规章制度并长期执行。"

约谈房价上涨过快城市是今年房地产调控的一个最重要手段,目前已有 18 个城市被约谈,今年上半年,广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、成都、西安等 13 个城市先后被住建部约谈督导。

升级调控、楼市趋稳是多城被约谈后的统一反应,房住不炒、让住房回归居住本质的调控决心也越来越成为社会和行业共识。

李宇嘉对时代财经称,目前这些政策会继续在热点城市落地并持续执行,非热点城市在必要时(如棚改、受热点城市辐射)也会启动这种调控。" 目前的政策还有很多有待完善。下一步的调控,首先将保持政策的稳定性、连续性,其次市场秩序整顿将常态化、形成长效机制。"

住建部的督导作用日益明显。7 月 22 日,住建部房地产市场监管司司长张其光提出 " 着力建立房地联动机制 "," 限房价、控地价、提品质 "," 建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制 ",这在近期各地新政中均有所体现,他同时提出的 " 加强房地产金融管控 " 或是下一步政策的重点。

诸葛找房数据研究中心对时代财经称,下一步的调控或将从市场秩序、涉房资金方面入手。首先加大房地产金融监管,遏制部分涉房资金运作乱象;其次,完善房企三线四档融资管理规则,促进房地产市场长久稳定发展。

住建部等相关部门也给房地产市场秩序整治定下明确的时限。7 月 23 日,住建部等 8 部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》,重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域的突出问题,力争用 3 年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转。

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