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上海二手房核验价,下一步来了!

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【摘要】 靴子可能要落地! 我们从多方了解到: 二手房申请贷款金额,即将参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者孰低作为贷款申请房价标准。 上海的二手房指导价,很可能会正式开......

靴子可能要落地!

我们从多方了解到:

二手房申请贷款金额,即将参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者孰低作为贷款申请房价标准。

上海的二手房指导价,很可能会正式开始在信贷端发挥作用!

今天,我就为大家好好解读一下,假如上海执行信贷指导价,会有什么影响。

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刚好我们有位粉丝小也最近买了房,就用他的实际情况来说明一下什么叫 " 三价孰低 "。

小也买的这套房子,房东一开始挂牌 500 万。

但由于二手房挂牌指导价给打了 9 折,也就是 450 万,于是这套房就从外网下架了。

但是二手房核验价格并不影响实际成交,因此买卖合同价,也就是网签合同上签订的价格就是 500 万。

约定首付 50%,贷款 50%,顺利通过网签系统备案。

接着,就是交易中心核验价,也就是交易中所产生的契税、个税、增值税等税费的税基。

这里说个背景,上海有些房子是不需要贷足的,因此普遍通过做低省税。

不少 500 万网签的房子实际的成交价可能是 550 万,那多出来的 50 万以补充协议的形式需要买家补齐,这种行为不在我们的讨论范围内,暂不展开。

但是,如果网签价明显低于实际,比如故意做成了 1 元,那么就有了偷税漏税的嫌疑。

因此交易中心还有一个" 最低核验价 ",只要网签价低于这个最低核验价,那么还是得按照最低核验价来进行缴税。

在交易中心,系统一查小也的房子,这 500 万的价格符合过去实际的成交情况,并且高于 400 万的最低核验价,因此顺利按照 500 万的税基进行缴税。

银行评估价,即是银行为了发放贷款而设定的一个价格上限,只要买卖合同价低于这个上限,均可以按照这个价格来办理贷款。

合同价太低,没关系,那就少贷一点。

但合同价要是太高,那就不好意思,只能按照银行最高的评估价进行贷款,这就是 " 贷不足 "。

小也到了银行这边,500 万的价格也在银行的评估范围内,低于 550 万的最高评估价,因此按照 500 万的价格进行批复,顺利贷出 500*50%=250 万元。

小也心满意足地在预算内顺利完成购房大业。

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很多人说上海以后才是真正执行三价合一了,这个说法其实是完全错误的。

在上海,只要交易合同价格是合理的市场价,网签、核验、评估当然是同一个价格,也就是三价合一。

也就是说,交易中心不会让你网签一个价,缴税另一个价,银行也是不能接受与网签、核验价不一致的贷款申请的。

只有当网签合同价低于最低核验价,或者高于银行的评估价时," 三价 " 才会不一致。

前者被称为 " 严重做低 ",后者被称为 " 严重做高 ",这些都是不符合规定的。

而目前,最大的变数,就是来源于 " 二手房指导价 "。

指导价高于市场价也就算了,但像小也一样低于实际成交价的话,在 " 三价孰低 " 标准下,银行的评估价,就要往下降了。

根据目前确认的消息,从今天起,各银行将按照二手房指导价和 " 三价合一 " 的价格取低来审批贷款。

以小也为例,如果他现在才网签,那么接下来银行在审批的时候,就只能以 450 万的价格进行贷款,也就是 225 万的额度,小也就要多付 25 万首付了。

当然,如果本来网签价就低于指导价,那就没有任何影响,还是按照同样的网签价、核验价进行贷款发放。

假设真的按照二手房指导价进行贷款,那么还是以小也为例,银行就只能以 450 万的价格进行贷款,也就是 225 万的额度,小也就要多付 25 万首付了。

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而目前大家最关心的,就是银行在严格执行二手房指导价后,会对上海的二手房市场有什么样的影响。

像深圳,指导价的整体的折扣在 5-8 折,其中南山、宝安等热点地区 5-6 折,龙岗、盐田、坪山等非热点地区 7-8 折。

信贷也按指导价执行后,贷款额度大大降低,变相提高首付,这样大多数人就买不起了,卖家也不愿意降价,市场就这么僵持了下来。

深圳以前每个月二手房成交 6000-8000 套,而现在只有 2500 套左右。

根据易居的统计,深圳半年来价格下跌幅度达 15%,一大批中介门店倒闭。

而利用我们平米研究院的大数据研究成果,上海目前的二手房指导价还是相对比较温和,更多地考虑了实际的市场成交情况,而不是像深圳一样 " 一刀切 ",一下子给房价打七折、八折。

总的来看,上海的二手房指导价的折扣率在 9-9.5 折。

考虑到大多数上海家庭都不会顶着银行评估价贷足,因此最大额度上叠加的 5-10% 的折损,所产生的实际影响相对较小。

而各个板块指导价的严厉程度还是有相当大的区别。

像奉贤西渡、闵行马桥、松江佘山、临港新城、杨浦新江湾城等板块,指导价就在 7.7-8.3 折之间。

浦东是指导价折价的 " 重灾区 ",像陆家嘴、源深、潍坊、周浦等板块,都是 8.5 折左右。

这意味着,一套 500 万的房子,只能以 425 万进行贷款,首付 3.5 成的话就要多付近 50 万,首付 7 成的话就要多付 22.5 万。

而大多数板块的折扣率都在 9-9.5 折之间,甚至有些板块基本没有受到指导价的影响,在此不再展开。

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我们在前几天的文章里就写到,上海的二手房指导价是一步一步来的:

7 月 19 日,二手房挂牌指导价开始执行。

高于指导价的房源不予在外网展示,此举主要是为了精准打击部分二手房挂牌虚高,误导房价预期。

现在,二手房信贷指导价也可能即将开始执行。

高于指导价的部分,银行不予认定,不能贷款,相当于通过控制信贷来影响购买力。

说实话,相比于深圳定期公布每一个小区限价的做法,上海的做法其实更加温和细腻,稳步推进,更具灵活性。

不出意外的话,下半年上海的楼市政策应该趋于稳定了。

以上为正文,来自观观。

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