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杭州、成都、北京!统一天脱手

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【摘要】 文丨西部菌 近期,除了天灾、疫情等特殊因素,不少城市上头条的理由,似乎都与楼市调控有关。 这不,8 月 5 日这一天,就有杭州、成都、北京这三座城市接连在楼市调控上加码。 ......

文丨西部菌

近期,除了天灾、疫情等特殊因素,不少城市上头条的理由,似乎都与楼市调控有关。

这不,8 月 5 日这一天,就有杭州、成都、北京这三座城市接连在楼市调控上加码。

先是杭州,在新购房资格和新房销售两个方面升级调控,最具杀伤力的一点就是:

落户本市未满 5 年的户籍家庭,在购房之日前 2 年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满 24 个月,方可在本市限购范围内限购 1 套住房。

非本市户籍家庭,在购房之日前 4 年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满 48 个月,方可在本市限购范围内限购 1 套住房。

简单说,落户年限和社保都要达标才能拿到 " 房票 ",购房门槛显著提升。

于日前公布第三批二手房指导价的成都,则在傍晚公布相关通知,严格认定赠与住房行为的限购标准,进一步优化购房资格复核顺位。

比如,赠与的住房计入受赠人家庭住房总套数审核购房资格。也就是说,通过赠予房产的方式来规避限购的漏洞被堵住了。

此外,优化购房资格复核顺位,对于登记购房人数在当期准售房源数 3 倍及以上的商品住房项目:

第一顺位:须同时具备两个条件,一是在项目所在区稳定就业且连续缴纳社保 12 个月以上(含 12 个月),二是落户在项目所在区 12 个月以上(含 12 个月)。

接着是北京公布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》,明确:

自 8 月 5 日起,夫妻离异的,原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的,自离异之日起 3 年内,任何一方均不得在本市购买商品住房。

简单说,假离婚买房的路越来越窄了。

考虑到北京的特殊性,西部菌今天仅聊聊杭州和成都。

比较而言,杭州这次政策的杀伤力明显更大,影响面也更广。这主要是成都此前已经有过大力度的调控,比如二手房指导价早就执行。

那么,对于这两个城市的调控升级,我们到底能够读出哪些信号?

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首先要说一点的是,对成都、杭州这种级别的城市来讲,即便没有此次限购的继续加码,房地产市场相较于红火期,也已经冷却很多了。

比如,上个月,杭州市区新建商品住宅供应 9126 套,环比下降 32%,供应明显回落;网签成交 10821 套,环比回落 39%,网签成交数量为 2021 年至今最低。

二手房共成交 6314 套,环比下跌 22.2%;同比去年 7 月的 11374 套,更是下滑了 45%,接近腰斩。

同期,成都市新房交易量虽然保持基本稳定,但二手房同样明显下滑。

其中,总成交 3558 套,环比减少 2.92%,同比减少 28.71%;成交总面积约 34.98 万㎡,环比增长 2.62%,同比减少 29.14%。

所以,在现有的调控下,目前两座城市的新房和二手房已经可以说是 " 强弩之末 " 了,至少稳定的目标是暂时达到了。

但是," 房住不炒 " 的决心不能低估——有漏洞,必须继续堵;已有的调控成果,必须捍卫。

以杭州为例,有分析指出," 一夜之间,杭州 50 万大学生买不了房了 "。如果将迁入杭州户口不足两年的、外地人社保满两年但不足 4 年的都包括进来,此次新政影响的群体,可能是百万级的。

面对一个如此大的潜在上涨 " 隐患 ",杭州的调控升级也就在情理之中了。

02

眼下这轮调控升级,基本上可以说是由深圳领衔,随后西安、上海、成都、合肥等相继跟进。这些城市有一个共同点,那就是除上海外,基本都是过去几年人口增势突出的城市。

成都、杭州就属于典型代表。前者,过去十年新增常住人口接近 600 万,后者也增加了 300 多万,都属于抢人大战中的赢家。

所以,它们房价上涨的压力靠前并不让人意外。相应的,这些城市吸引了调控的重点火力,也就是必然的事。

一定程度上说,它们需要做好表率。

反过来说,这些城市目前房价上涨的势头遭遇强阻击,决定了依靠人口来托举楼市的路径走不通了。

事实上,这一两年来,随着落户即获得房票的路径被堵死," 抢人大战 " 实际已经明显降温。那么,在新一轮调控出现后,各个城市的人口 " 吸引力 " 是否会有变化,确实值得观察。

不过,从长远看,同一能级城市的购房门槛将基本拉齐。落户就能换房票已成过去式,或者说,一二线城市的房票,都将越来越难拿。

观察这轮调控,还有一个很明显的现象,那就是从珠三角到长三角,能级高的中心城市最先调控加码,紧接着便是一干次中心城市,比如珠三角的佛山、惠州,长三角的徐州、金华等。

最近一次被约谈的城市就是:银川、徐州、金华、泉州、惠州。

这说明,调控不只限定于人气靠前的中心城市,也在同时防止中心城市的溢出效应传导给次中心城市。从刚需的角度讲,那就是在好的区域板块上车,一定要趁早。

当然,现在是 " 早 " 还是 " 晚 ",就要因地而论了。

但可以明确的是,不被调控盯上的区域和城市,在投资上就更得慎重了。

03

有统计显示,2021 年 7 月房地产调控政策井喷,从中央到地方,密集调控政策高达 66 次,刷新年内最高纪录。累计看,1-7 月合计房地产调控已经高达 352 次,平均每月超过 50 次房地产调控。

就眼下看,这轮调控显然还没见底,后续跟进的城市名单肯定还会再拉长。可以说,在目前的形势下,从购房者到城市,都不应该再有什么侥幸心理。

不过,这轮调控的最严之处,不只体现在抬高购房门槛,更体现在对开发商、购房者、银行的全盘限制,再搭配集中供地、二手房指导价等多味配方。如此围追堵截,要改变的其实是整个房地产的格局,而不仅是房价过快上涨的问题。

所以,这样一种大气候之下,接受考验的,不只有购房者,也还有开发商,以及地方政府。

比如,我们知道,这次调控加码的杭州,已经连续几年蝉联全国城市卖地收入第一名。

那么,在更严的限购限地限贷的全方位调控之下,各个城市的卖地收入会有变化吗?这个问题,如果结合目前地铁审批放缓的事,或就更耐人寻味了。

当然,这种大气候到底会维持多长时间,目前恐怕谁都不敢打包票。

不过,上个月八部门联合发文,提出力争用 3 年左右时间,实现房地产市场秩序明显好转,或可看作某种参考。

那么,问题来了——未来 3 年,房地产格局到底会经历怎样的变化?房地产 " 让位 " 后,会有新的替代产业站出来吗?城市格局又是否也会跟着洗牌?

我们拭目以待。

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