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今天起,周全看空学区房!

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【摘要】 1 从北京西城最严学区房新政落地到深圳大学区改革方案,可以明确的是顶级老破学区房确实要凉了。 纵观每个城市顶级学区房一般对应的都是老破家属院。 比如说,只......

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从北京西城最严学区房新政落地到深圳大学区改革方案,可以明确的是顶级老破学区房确实要凉了。

纵观每个城市顶级学区房一般对应的都是老破家属院。

比如说,只有这三五个家属院能上这个顶级学校。实际上这几个家属院就是一个利益共同体。

在 2021 年 7 月之前,无论你政策如何转变,优质的教育资源一直都是存在,学校是搬不走的。

这就是为什么,去年 4 月北京西城区政策压顶的情况,西城区顶级老破学区房反而会出现成交井喷,那些买房的人明明知道已经被炒的老高了,政策也明显在针对 " 好学区 " 背后的资源和房价,明显可能会成为最后一棒,却依然要一门心思的扎进去的原因。

优质学区紧缺,优质学区是刚需。

但是随着多校划片、大学区、教师轮岗等等政策的落地,更多的外来人会进入到这个学校,那么原本因这所名校形成的利益共同体就会瓦解,顶级教育资源的保护伞就逐渐失效,资源优势就被稀释掉了。

这种变化不是今年改革,明年就能看到结果。

一般 5-10 年就能非常明显的看出顶级学区的日薄西山。

虽然无法消灭你,但可以稀释你,这就要论持久战的作用了。

特别是对未来的增值影响是致命的,至少在下一轮行情就能看出,领涨学区将直接沦为跟涨小弟。

目前大家最关心的两个问题是:

1、别的城市会跟进吗?

2、学区房还能买吗?如果买,该怎样买?

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别的城市会跟进吗?

未来三五年一二线城市都会跟进。

北京、深圳是政策先行者,其他城市推进只是时间问题。

可以明确的是,促进教育公平化均衡化,弱化现有学区房的市场流通价值,减缓学区房的流通速度是大趋势。

从北京这次改革的手法看,改革是来真的。

北京都敢强行推进了,所以别的城市也是一样的。

比如广州就宣布天河区华阳、龙口西、天府路、旭景也宣布 2021 年 8 月 31 日后入证的房子,不再保证对口入学,学位爆满后会进行调挤。

接下来,广州的热门小学都有可能跟进该政策。

另外一点,从放开二胎到放开三胎,热点区域学位不够,一定是越来越紧张的。

特别是未来的三四年(2022-2025)年,将非常恐怖的出现井喷。一定会导致热门小学学位不够的的,调控学位是在所难免的。

那么,学区房究竟还能不能买呢?

能买。

因为优质的教育资源时稀缺的,所以学区房一定是刚需。

讲到这里还有更更深层次的原因,中国北清复交不能摇号,众多 211、985 不能随机派位,世界名校更不可能摇号。

因此,优质的教育资源就是稀缺,学区房就是刚需。

在政策平推下,稀释原有优质教育资源的同时,也会不断的有新的教育资源进入优质学区房体系。

这也是老旧 IP 的轮换以及重新估值的过程,存在兼顾学区和投资的机会。

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那么学区房应该怎么买呢?

如果你是自用,你大概率需要买一套。

在促进教育公平化均衡化的大背景下,以前只要关注具体的学校,未来则要关注一个区域整体的教育水平以及成长空间。

锁区 + 就近入学,依然是学区房价值的最大保证。

只要锁区政策存在,整个区域的价值依然存在。所以买顶级学区存在极大不确定性,但买教育资源比较强势的区域是确定。

所以如果你是纯自用,买整个区域教育资源均衡,学校整体都不错的。

即便今后真的面对多校划片、大学区,也不至于存在被派到太差的学校。

另外你也可以赌一把,从北京经验看,在政策公布前出房产证和入户。

也就是越早买入越好。接下来如果学位不够,或有政策变动,大概率就是以出房产证时间,和入户时间进行优先排序的了。

学区房越早买越好,早买早占坑。

如果你偏投资,可关注城市经济重心位移背后新学区的崛起。

以广州为例,在过去 20 年,广州学区房的有两次变迁史,分别是——从越秀西移向越秀东,从越秀东到天河,这背后就是广州经济重心的位移。遵循这一原则,你可预测基础教育会突飞猛进片区,寻找学区房洼地。

如果你投资兼顾自用,买在新经济、新产业导入的次新区。

因为这些区域导入的人群年轻有活力、素质高,在教育上投入的时间和物质更多更大,表现到学区价值上就是更好的学习风气,更好的学习成绩。这就是牛娃把普小考成名校的由来。

以北京回龙观为例,随着程序员的聚集,生源越来越好,然后硬生生地把这个片区考成了学区房。这背后就是好生源来自高知高收入家长的聚集。

另外也可以买在新的行政区,比如所在地有知名大学或者公务员集中区域。

这些都是产生优质学区房的基础。

如果你仅仅只是想买个稳妥带学区的房子,就买小学、初中、高中一贯制名校分校周边。

长线看 5-8 年,有 30% 的可能赌到市级名校,有 80% 的可能赌到区级名校。

如果你买新房,千万不要再为所谓名校溢价买单。

因为你很有可能遇到开发商引入名校名不副实,或者借合作办学之名村小变名校,或者配建学校迟迟不动工,孩子该上学了,学校没建好。

原则上,新学校没有好学校,合作办学没有好学校。

所以不要把新房的学校价值神话,把学校看作配套,有即可。

最后,对于我们大多数的人来说,一辈子就那么几件大事,结婚买婚房,生孩子买学区房,中年考虑买个养老房。

所以说婚房、学区房、养老房是买房三大重灾区。

婚房容易买小,学区房容易买错,养老房容易买掉坑。

今天我主要结合北京、深圳学区房改革,重点就讲对学区市场的影响?接下来,该如何买?

至于婚房如何买?也可以归纳为第一套房怎么买?如何选区域、小区、户型,怎样从第一套开始就打好资产扩张的基础?

养老资产如何规划?也可以归纳为资产升级。

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