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中国人口大迁徙:城镇化率已达63.89% 楼市的空间在哪里

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【摘要】 国家统计局近日公布了第七次全国人口普查主要数据结果。 其中在城镇化方面,数据显示,全国人口中,居住在城镇的人口为 901991162 人,占 63.89%(2020 年我国户籍人......

国家统计局近日公布了第七次全国人口普查主要数据结果。

其中在城镇化方面,数据显示,全国人口中,居住在城镇的人口为 901991162 人,占 63.89%(2020 年我国户籍人口城镇化率为 45.4%);居住在乡村的人口为 509787562 人,占 36.11%。与 2010 年第六次全国人口普查相比,城镇人口增加 236415856 人,乡村人口减少 164361984 人,城镇人口比重上升 14.21 个百分点。

目前,我国常住人口城镇化近 64%,离 70% 已经不远。在这个阶段,我国的楼市发展空间在哪里呢?

中国人口大迁徙 流动人口达 3.76 亿

按照国际经验,城镇化率达到 70%,楼市的黄金期就会逐渐过去。不过,在我国,这一数据要具体问题具体分析。一方面,当前我国的户籍人口城镇化率仅有 45.4%。也就是说,有 2.6 亿人常住在城镇,但是户籍还在农村。

这部分群体有两种情况,一种是购买力较强,已经在城市里买了房,但由于宅基地以及落户门槛等因素,户籍仍在老家,这种现象在东南沿海的广东、福建、浙江、江苏等地普遍存在,这些地方经商群体庞大,很多人已经在城市甚至一二线城市里买房,但户口还在农村老家。

另一种情况是尚未在城市里置业,包括进城务工人员、新毕业大学生、流动人口为基础的新市民群体。这部分群体中,将来也有一大部分将转化为购房需求。

" 从 3.76 亿流动人口这个数据,我们可以推算出它已经占到城镇人口 9.02 亿人的 41.6%,这个数据非常明确地确认了一个事实,中国已经从乡土中国转变为迁徙中国。"5 月 11 日,在 " 大国人口:形势、挑战与应对 " 专家研讨会上,中国人民大学教授段成荣如此表示。

当前,中国城市化的空间结构仍在快速变化和调整。但相比人口由乡村到城市的流动,不同城市之间的流动量仍然很大。

" 从人口迁徙流动情况看,人口流动依然活跃。" 国家统计局局长宁吉喆在回答媒体提问时表示:"2020 年我国人户分离人口达到 4.93 亿人,约占总人口的 35%。其中,流动人口 3.76 亿人,十年间增长了将近 70%。从流向上看,人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚,长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速,集聚度加大。"

按照城镇化的规律,随着城镇化率突破 60%,我国的城镇化将逐渐进入到下半场,进入到二次城镇化阶段。相比一次城镇化过程中人口由乡到城的流动,二次城镇化是城市之间的流动,人口会继续向大都市圈和核心城市群集聚。

东南沿海人口增长迅猛

分省份来看,第一财经记者统计显示,有 8 个南方省份十年增量超过了 300 万人,分别是广东、浙江、江苏、福建、广西、贵州、四川和重庆,合计增加了 5696 万人,占全国增量的 79%。另外东南 5 省份广东、浙江、福建、江苏和上海增量合计达 4443.58 万人,占全国增量的 61.7%。

华南城市研究会会长、暨南大学教授胡刚对第一财经分析,近年来珠三角产业转型升级加快,高端制造业、信息经济等新兴产业快速发展,吸引了大量就业人口。同时珠三角地区近年来放开放宽落户限制,也吸引了很多人落户。

数据显示,广东共有流动人口为 5206.62 万人。流动人口中,外省流入人口为 2962.21 万人,省内流动人口为 2244.40 万人。大量人口流入之下,广东的人口红利仍较为突出。目前,广东 15~59 岁人口数量占比达 68.80%,位居全国第一。

十年来,广东 21 个市中,人口增长较多的 5 个市依次为:深圳、广州、佛山、东莞、惠州,分别增加 7136531 人、5975805 人、2304552 人、2246388 人、1445850 人。这其中,深圳和广州的增量高居全国各大城市前两名。未来广深有望双双冲击 2000 万大关。

广深之外,东莞常住人口首次突破 1000 万大关,迈入千万人口大市。广东全省常住人口超过 1000 万人的市从 2010 年的 2 个增加到 3 个。

相关阅读:海信地产“迷雾”:周厚健这“一帮人”究竟持股多少

相较于海尔、美的、格力等家电企业,海信切入地产,实属偶然。1995 年,原海信总经理周厚健调至青岛仪表局任职,彼时下属公司有众多困难企业,于是他想通过成立房地产公司,来盘活困难企业手里的土地,达到养活——ZAKER,个性化推荐热门新闻,本地权威媒体资讯

广东之后,浙江的增量也超过 1000 万人,人口总量增至 6457 万人,超越安徽和湖北,跃居全国第八。其中杭州十年共增加了 323.56 万人,增长 37.19%,年平均增长率为 3.21%。杭州取代温州,成为浙江省人口总量最多的城市,增量位居长三角城市第一位。

在江苏," 最牛地级市 " 苏州十年增长 228.8 万人,总量达到了 1274.8 万人。在福建,厦门 2020 年达到了 516.39 万人,首次突破了 500 万大关,十年增幅高达 46.2%。

这些卫星城市发展空间更大

整体上看,城镇化率高的东南沿海地区,人口增量也最大。当前,我国的人口红利仍在,并在加快向人才红利转变,东南沿海地区高新技术产业、新兴产业发达,而高新产业收入更高,这些年又持续放开放宽落户,因此吸引了大量人才流入。

也就是说,东南沿海这几年的人口增量,很大程度上来自于其他区域的人才流入,是和别的区域 " 争夺人才 "。而人才的收入水平比较高,购买力也更强,这也支撑了东南沿海的楼市需求。因此,疫情以来,珠三角和长三角楼市快速反弹。

总体来看,随着人口加速向珠三角、长三角等地集聚,新市民也带来了新的住房需求,加之消费升级带来的旧改需求,未来东南沿海的楼市增长空间仍然很大。因应这种变化,各大房企也将珠三角、长三角等人口流入的区域作为布局的重点。

这其中,龙头房企碧桂园前瞻性地深度布局长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈,很好地契合了国家重大区域发展战略。2020 年底可售货值中,98% 位于常住人口 50 万人以上的区域,93% 位于人口流入区域,73% 位于五大都市圈,大多数货量的分布符合人口流动趋势。

其中,在粤港澳大湾区,随着大湾区城市群加快发展,产业不断升级,新市民群体的购房需求也在不断释放。

这其中,位居珠江西岸的珠海十年人口增幅达到了 56.36%。碧桂园江中区域珠海片区营销负责人李颖说,碧桂园在珠海一共 8 个项目,都比较具有代表性,覆盖到珠海的几个主力区域,包括香洲区、金湾区、和横琴新区。这些项目新市民群体购房客户占比很高,平均达到 85% 左右。

李颖说,5-8 年前,珠海还是属于候鸟型城市,但这几年整个城市的变化特别大。一方面,珠海近年来包括新能源科技、医药等高端的科技型产业、金融型产业发展很不错,人才流入加快。加上珠海的教育等民生设施很不错,环境又好,也吸引了很多新市民群体安家置业。

另一方面,随着粤港湾大湾区城市群加快一体化发展,包括高铁、高速公路等交通网络加快完善,珠三角一小时交通圈加快形成,近年来深圳、广州等大湾区城市购买力外溢到珠海的也越来越多。李颖说,近两三年珠三角区域内的客户占比正在逐渐递增,包括广州、深圳、东莞和佛山都有不少。

2019 年公布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》明确,澳门将建设世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台,促进经济适度多元发展,打造以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。

在这个过程中,澳门—珠海极点,是《粤港澳大湾区发展规划纲要》定位的三大极点之一,被赋予发挥引领带动作用的使命。横琴新区、横琴自贸片区设立的初心,就是促进澳门经济适度多元化发展,随着澳珠合作的不断深化,珠海经济也将快速发展。

李颖说,原来珠海处于交通的末端,这几年通过粤港澳大湾区建设,尤其是港珠澳大桥等基础设施的完善,彻底改变了交通末端的局面,珠海变成了国际枢纽。珠海仍是一个被低估的地方,珠海的人口才 200 多万人,现在正处于快速增长阶段,未来的成长空间仍然很大。

比如,作为珠三角重要的制造中心,佛山同时承担了大湾区西部综合交通枢纽的作用,东面通过广佛高速连接广州,西面连接江门、肇庆等地。这吸引了不少新市民在佛山安居置业。

碧桂园 ICC 三龙汇项目营销负责人梁静莉告诉记者,自项目从去年 9 月开始推售以来,外地客户成交占比 54.28%。尤其是随着广佛都市圈的发展,吸引了相当多广州客户前来置业。广佛环线和广州 7 号线双地铁让项目受到置业者大量青睐。这些来自广州的客户大多因为限购、预算等因素而考虑把居住地转移到佛山,轨道交通的建设更是加快了这一进程。以后," 工作在广州,房子在佛山,老家在省外 " 的群体将越发壮大,也与城镇化发展的趋势相吻合。

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