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一文说清,2021-2022的楼市怎么走!

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【摘要】 在研判未来的时候,我们要把握两点。 1、任何研判周期超过 5-10 年的,都不太靠谱。 2、研判半年一年以内的,尚可一看。 这是原则。 在研判未来半年之......

在研判未来的时候,我们要把握两点。

1、任何研判周期超过 5-10 年的,都不太靠谱。

2、研判半年一年以内的,尚可一看。

这是原则。

在研判未来半年之前,我们必须要对身处的时代、背景进行通透的分析和理解。

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房地产三要素。

1、资金

2、土地

3、人口

也就是我们常说的人物场分析法。

下面这张图很重要,请注意保存收藏。

2020 年 6 月份,高层给房企设定了三道红线,根据房企的现金、债务、资产设定为绿、橙、黄、红四档,踩中三道红线的房企,将无法进行新的融资,对房地产行业的资金需求端进行了约束和监管。

2020 年底,高层给银行通告了房地产贷款集中度管理政策,对房地产相关贷款在银行总贷款中的占比进行了红线设定,越线的银行不能再发放银行贷款,这是对房地产行业的资金供应端进行了约束的监管。

2021 年上半年,全国开始了轰轰烈烈的严查首付来源、严查经营贷入楼市的筛查和严查,很多朋友去年底的贷款,到了今天 6 月份都没有审批成功,就是受此影响,这是对房地产行业的购房者这一端的资金需求进行了约束和监管。

2021 年上半年,全国 22 个重点城市开始试行土地拍卖两集中政策,一年最多三次土地集中公告和土地集中拍卖,高层对于土地供应这件事,加强了监管和监测,这是对房地产市场中最重要的土地要素进行了精准的监管。

2021 年 6 月初,财政部通知全国土地出让金以后由税局代收,而税务系统是中央和地方双重管理,地方政府收入中的两大头土地出让金和税收,实现了统一和监测,这是对一个8.4 万亿规模的大资金进行了更为精准的监管和管理。

2020 年,全国土地出让金共计 8.4 万亿,其中,住宅用地共计 6 万亿,在 2020 年地方政府的财政收入中的占比高达 84%(有疫情冲击的原因),而在过去 20 年的平均占比,也高于 55%。

2013 年高层放开了独生子女可以生二胎,2015 年全面放开了二胎政策。

我们在 2016 年迎来了近 5 年最多的新生儿:1785 万。

然后一路下滑至今,2020 年新生儿一共是:1200 万。

1980 年,中国平均年龄是 22 岁,然后我们迎来了最为重要的改革开放,再配合平均年龄 22 岁的劳动力红利,我们迎来了过去 40 年中国高歌猛进的经济增长。

2021 年,中国平均年龄是 42 岁。

当我们在嘲笑日本失去 30 年的时候,当我们在嘲笑日本老龄化的时候,中国目前的人口结构,和日本 1995 年非常相似。

房产税,也在路上。

所以,

1、严格限购,

2、限售(比如佛山武汉不限售,青岛 5 年苏州 5 年),

3、增值税满 2-5 年免征(比如广州 5 年、无锡 5 年),

4、房企融资三道红线(看看最近恒大疯狂打折,就是想在 6 月底完成降一档的目标),

5、银行端房贷占比红线(2020 年房贷审批很快,2021 一拖就是小半年,很多变态式的要求和审核,如果你也是苦不堪言,不妨留言区告诉我),

6、土地拍卖两集中政策(广州 重庆 无锡 郑州已经有过一次集中土拍),

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7、土地出让金由税局代收(让土地出让金的收支更为透明、规范),

8、中国平均年龄 42 岁,改善需求和投资需求为主流,给孩子买房也是主流,

以上 8 个要素,构成了我们去分析未来的最为重要的底层架构。

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所以,下半年的楼市会如何走?

1、信贷从年初的黑天鹅,已经成为了当下的灰犀牛,成为了影响中国房地产的最为重要的变量,就是贷款办理相当的难,因为热点城市几乎均无额度,利率全面上升,而且变相要求购房者提高首付。

2、办理银行按揭贷款,在下半年会更加的难,新房还有开发商可能去疏通,把不可能变为可能,但二手房的办理就真的是难上加难,但最难的时候,也就见到了政策拐点的曙光,但前方,依然有更艰难的山需要爬。

3、以此相关,如果你打算买房,一定要提前半年准备流水和首付,让首付合规,让流水足够,否则,看到机会却不能购买不能入场,会被现实重锤,这是一个购房者必须要明白的一个重点。

4、小房企会越来越难、难上加难,过去的一两年,我们见证了泰禾、富力、华夏幸福、绿地这些大房企的爆雷和倒塌,你就要明白,这次的房企去杠杆不是说说而已,这次的房企三道红线,也不是说说而已,是真的会倒下很多企业很多人的,看下图,2021,房企难关之年。

5、所以,在今年,我们见证了协信、蓝光、恒大的挣扎和痛苦,恒大在这个月疯狂打折甩卖,就是为了去杠杆,欲跳开红线泥潭,能够良性融资良性发展,但谈何容易,宇宙房企尚且如此,其它小房企,我们就一定要保持慎重,能不碰就不要碰,五证不全坚决不能碰,我们在未来,会见证更多的房企倒塌,购房者欲哭无泪。

6、与此相关,房企端是轰轰烈烈的供给侧改革,一场全面的 G 进 M 退,就不可避免,看看最近广州 重庆 无锡 郑州等地的集中土拍,说明一个道理:考验房企的核心竞争力,不再是管理不再是产品,而是融资能力。所以,保利 华润 中海 中交等频频拿地,但民企却是步步后退,这就是时代,这就是趋势,没有办法。

看看招商、华润、金地、中国海外发展、保利的融资成本,就明白,什么叫优胜劣汰,大势不可违了。

7、与此相关,未来的供应会逐步减少,未来的产品会逐步同质化,这个行业很难再有惊艳,很难再有惊喜,也很难再有创新。

8、需要因此而悲观吗?大可不必,今年依然是一个楼市大年,到年底,你依然会见到一个全年销售量 17 亿平米、总金额 17 万亿元的大市场,对不确定保持定势、保持乐观,这是我们必须要具备的基本素养。

2020 年全国的商品房销售面积为 17.6 亿平方米,增长 2.6%;商品房销售总额达到 17.36 万亿元,增长 8.7%;房地产行业创造的 GDP 达到 74553 亿元人民币,同比增长 2.9%。

9、关于价格,整个中国房地产市场也一定是一个大势看涨、中间有局部城市回调或局部时间回调的小周期,但大周期一定是持续温合上涨,到 2021 年底,你一定还会看到一个年均同比增长 4-5% 的一个官方数据,就是证明,也是事实。

10、而所谓投资,所谓研判,所谓学习,所谓选筹,无非就是在一个平均 5% 的大盘子里,找到一个超过 15% 的标的物,跑嬴大市场而已,这样的机会当然一直都有,不必怀疑,比如,2019 年的深圳苏州,2020 年的东莞广州,2021 年的佛山。

11、整个中国的房地产调控的未来,最为极端的情况也就是新加坡的现状,民生归民生,商品归商品,新加坡目前是海外购置税 30%,仅依靠本地市场,目前的商品房均价是 15 万 / 平,这就是新加坡的现状,而这个价格,在 2013 年就已经达到了。

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综合,

1、房贷办理难上加难,下半年更难,深水区方见拐点,但前方更难,会成为未来的最重要扰动因素。

2、小房企批量倒塌,大房企亦难安全,将成为未来半年的一些重大事件。

3、未来难见好产品、大创新,现在有的,将成为稀缺。

4、信贷难、房企倒闭会成为未来很多城市的负面扰动因素。

5、集中土拍、摇号抢房,会成为未来很多城市的正面扰动因素。

6、影响房价最重要的因素是供需,大城市的供需关系没有根本性的变化,想想 2014-2015 年、2020 年疫情期间,房价预期不好的时候,谁最着急?

7、所以,对不确定保持乐观,中国楼市肯定是大势看涨,所有的回调,都是买点,当然,我指的是重点城市。

8、年底再见,官方公布的 70 个大中城市房价同比上涨 4-5% 便是预见。

全文完。

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